《红河州商品房预售资金监管规定（试行）》（以下简称《规定》），自2022年6月1日起施行。为便于社会各界和相关单位更好地理解和执行该规定的有关内容，现解读如下：

　　一、《规定》出台的背景和意义

　　2022年2月，住房和城乡建设部、人民银行、银保监会联合印发了《关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号），要求县、市住房和城乡建设部门要切实履行商品房预售资金监管职责，制定商品房预售资金监管实施细则和三方监管协议文本，督促检查商品房预售资金监管实施情况。

　　在此背景下，为加强我州商品房预售资金监管工作，确保资金安全可控，保障购房者合法权益，避免问题楼盘的产生，有效防范房地产市场风险，促进我州房地产业平稳健康发展，结合我州实际情况，拟定《红河州商品房预售资金监管规定（试行）》。

　　二、政策依据

　　《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号）、《住房和城乡建设部关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》（建房〔2018〕128号）、《住房和城乡建设部、人民银行、银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号）以及《云南省商品房预售款监管办法》等有关意见办法。

　　三、《规定》主要内容

　　（一）关于《规定》的执行范围

　　红河州行政区域内的新建商品房办理商品房预售许可项目其预售资金的缴存、支出使用按照《规定》进行监督管理，红河州各县市参照执行或根据实际情况制定相应实施细则。

　　（二）关于纳入监管的预售资金范围及监管期限

　　商品房预售项目的预售资金包括：购房人按合同约定支付的定金、首付款、一次性付款及预售商品房按揭贷款在内的后续付款等预售房款，应当全部存入预售资金监管账户。

　　新建商品房预售资金监管期限：自项目核发《商品房预售许可证明》开始，至项目取得竣工验收备案证明并办理完成不动产首次登记止。

　　（三）关于监管部门职责分工

　　红河州商品房预售资金监管遵循“州级监督、属地监管、银行监管、房企配合、专户存储、专款专用”的监管原则。

　　1.红河州住房和城乡建设局负责商品房预售资金监管系统的建设、运行、维护和管理工作，同时负责全州范围内商品房预售项目的预售资金指导监督工作。

　　2.县市住房和城乡建设部门负责本辖区内新建商品房预售资金监管建设项目工程形象部位的现场查勘、资料审查、楼盘表搭建等具体业务管理工作，同时做好房地产开发企业新建商品房预售资金集中监管开户证明公示、预售资金交入指定监管账户等情况的日常巡查工作。

　　3.开展商品房预售资金监管工作的银行（以下简称“监管银行”）应当严格按照三方监管协议约定，加强对监管项目预售资金的日常管控，履行预售资金监管职责。

　　4.开展个人住房按揭贷款业务的银行（以下简称“按揭银行”）应当积极配合监管银行做好预售资金监管的缴存、对账等工作。

　　（四）关于预售资金归集

　　1.房地产开发企业在申请商品房预售许可前，可自主选择经招标公示后的监管银行，与监管机构和监管银行三方共同签订《商品房预售款监管协议》（以下简称“监管协议”），开立预售资金监管账户（以下简称“监管账户”），原则上一个《商品房预售许可证明》对应一个监管账户。

　　2.根据房地产开发企业与购房人签订的《商品房买卖合同》，商品房预售资金的归集分为由购房人直接支付（定金、首付款、一次性付款）和按揭贷款两部分：

　　一是针对购房人直接支付的购房款：购房人凭商品房预售资金交款通知书，通过银行网点柜台或者商品房预售资金监管专用POS机将首付款或一次性付款直接存入监管账户，经商品房预售资金监管系统确认首付款或一次性付款足额到账后进行登记备案。

　　二是针对购房人的按揭贷款：房地产开发企业应当将按揭贷款（含公积金贷款）在购房人的按揭审批放款后不超30个工作日内将款项划转至监管账户，并即时将监管账户变动数据传输至商品房预售资金监管系统，否则房地产管理部门将关闭该项目的网签备案功能。

　　《规定》还明确了房地产开发企业应将监管银行、监管账户、按揭银行在销售现场进行公示，以及公开州、县市房地产管理部门监督举报电话。

　　（五）关于预售资金使用

　　1.商品房预售项目的预售资金纳入监管系统的比例，由当地住房城乡建设部门结合市场实际进行确定。纳入监管资金的预售资金，在项目竣工验收备案前，只能用于有关的工程建设，包括项目建设必需的建筑材料、设备和施工进度款等相关支出。房地产开发企业可在预售资金中提取5%—10%的办公和管理支出。

　　2.商品房预售资金按照专款专用原则，实行分阶段、按比例动态、结合销售情况等进行监管。重点监管资金的使用应当结合项目工程形象进度和资金使用计划，按照首次申办商品房预售许可的形象进度、主体结构验收、竣工验收备案等环节设置资金拨付使用节点，具体由县市监管部门确定可支付提取的比例。

　　3.房地产开发企业应当及时将资金支付给项目工程施工（含材料供应）、监理单位，不得拖欠农民工工资等款项。

　　4.房地产开发企业与购房人解除商品房买卖合同的，同步解除对应预售资金的监管，由房地产开发企业与购房人结算退款。

　　（六）关于风险项目的认定和分级监管

　　1.建立州、县市两级联动工作制度，采取“县市级经常性检查+州级不定期抽查”方式，加强日常监督管理。对出现异常情况（如项目停工、拖欠农民工工资、监管专用账户被查封等）的商品房预售项目，州、县市两级进行风险综合研判。

　　2. 县市住房城乡建设局根据项目风险研判情况划分监管等级。

　　（1）信用等级低，1年内出现1次拖欠工程款的，列为三级监管项目；

　　（2）因公司经营问题导致所开发项目（含分期开发）出现1次延期交房或拖欠农民工工资的，因房屋质量问题引发批量性群众投诉的，列为二级监管项目；

　　（3）停工1年以上出现烂尾的，列为一级监管项目。

　　一级监管项目使用商品房预售资金时，须由房地产开发企业持相关材料向属地房地产管理部门提出申请，经属地政府、县市住房城乡建设局联合审查同意后，由监管银行办理拨付手续。

　　（七）关于商品房预售资金的监管责任

　　加强商品房预售资金监管是整顿规范商品房交易秩序、降低购房风险、保障购房人合法权益的关键环节，因此《通知》专设“预售资金的监管”部分，进一步明确房地产开发企业、施工总承包单位、分包单位、建设监理单位、监管银行、按揭银行的相关责任。

　　四、其他需要说明事项

　　（一）房地产开发项目原则上一个《商品房预售许可证明》对应一个监管账户。

　　（二）经过公开招投标，中标的监管银行为：云南省农村信用社联合社红河办事处、中国邮政储蓄银行股份有限公司红河州分行、中国农业银行股份有限公司红河分行、中国工商银行股份有限公司红河分行、中国建设银行股份有限公司红河哈尼族彝族自治州分行、中国银行股份有限公司红河州分行、招商银行股份有限公司红河分行。

　　（三）本《规定》自2022年6月1日起施行，试行期3年，县市参照执行并根据实际情况制定相应实施细则。试行期间，若遇国家有关政策调整，按新政策执行。