王珞羽委员：

　　你在政协红河州十二届三次会议提出的《关于治理城市小区内住宅商用问题的建议》的第101号提案，已转交我局研究办理，现将办理情况答复如下：

　　随着社会经济的发展，城市小区内利用住宅进行商业活动的现象不断增多，而且表现形式多样，这一现象在城市化进程如此飞快的今天，已经屡见不鲜，不仅在我州，甚至在全省、全国都非常普遍。住宅商用是指利用居住房屋进行商业活动，主要包括以下两个方面的内容：一是将住宅变更确权登记为商业进行商业活动。房屋要由住宅变更确权登记为商业，这就需要变更房屋用途，而变更房屋用途涉及到不同职能部门，多部法律法规，复杂的变更审批程序。例如，一套房屋由住宅变更确权登记为商业，首先要依据现行有关法律法规，通过相关程序来变更房屋原批准的用途，这必将涉及到土地性质变更、规划变更、建筑物结构安全、消防安全、环境影响等诸多问题，同时还涉及土地出让金、城市基础设施配套费等税费重新计算和缴纳的问题；其次还要征得全体利害关系人的同意，因此这一变更的可能性非常小。就我州来看，近几年，将小区住宅变更为商业的规划变更基本上没有受理审批过。二是在住宅内进行经营活动。在住宅内进行商业活动可以降低成本,占有优质的区位条件，活跃小区的商业氛围，方便附近居民生活等等。住宅商用现象与社会经济发展的状况具有密切联系，作为民生之本的就业方面，我国商事登记制度进行了改革，根据现有相关法律法规及政策规定，可以赋予商事主体（业主）利用住宅从事经营性活动的自由，允许其将住宅地址用为经营地址，向市场监管部门申请登记注册，从而进行商业活动。

　　小区内住宅商用点多、面广，涉及经营范围宽、使用类型多、从业人员杂，主要表现为小微企业、个体商户、家庭旅馆、家庭作坊等，由此引起的噪音扰民、环境污染、侵占绿化、人员杂乱及治安隐患等问题日趋增多，群众意见较大。经向相关部门了解，在小区住宅内从事商业活动，情况较为复杂，特别是居住兼经营的情况，难以界定其是否从事商业活动；无相关执照营业的不便查询和管理；从事经营活动的低收入和失业人群占比不小，这就给相关部门的管理执法带来了巨大困难。按照现行法律法规规定，通过审批途径将住宅变更确权登记为商业可能性很低；从现行社会经济状况和就业形势来看，要禁止其经营，难度也非常大，带来的社会压力和舆情风险很高。所以，从促进社会经济发展，解决就业问题，维护广大群众利益的角度考虑，通过加强登记管理和规范经营活动来引导住宅商用，使之良性发展不失为一个较好的办法。

　　因此，我局经研究认为：根据《中华人民共和国物权法》第七十四条、《红河州市场主体住所（经营场所）登记管理办法》第七条规定，业主将住宅改为经营性用房，其审批登记机关为市场监督管理部门，核心内容在于符合法律法规和管理规约的相关规定，并需征得利害关系业主的同意，而不在于城市规划和土地管理。为此，从规范登记、合法经营、因势利导、消除影响、稳定社会的角度考虑，建议由州级立法机构组织市场监督、生态环境、卫健、公安消防、住建、自然资源规划等部门开展调研，根据实际情况修改完善有关规范性文件或分类出台住宅商用登记、管理及惩戒的相关地方性法规，并加强住宅小区物业管理，这样才有利于科学、合理、合法地指导各地各职能部门有效解决住宅商用带来的社会问题，以提升小区品质和社会文明程度，增强人民群众的获得感。

　　接下来，我局将积极做好以下工作：一是加强法制宣传力度。加大自然资源和城乡规划领域的法律法规宣传的深度和广度，提高广大群众知法守法意识。二是指导县市自然资源部门依法依规加强城乡规划审批和不动产登记管理。

　　感谢你对我州城市小区住宅商用问题的关心和管理工作支持，请在今后对我们的工作多提宝贵意见和建议。

　　2020年9月29日