为进一步规范全州住宅专项维修资金管理工作，红河州住房和城乡建设局代州人民政府草拟了《红河州住宅专项维修资金管理办法（征求意见稿）》，现公开征求社会公众意见。请于2017年11月14日前，以信函、电子邮件等形式将修改意见反馈至红河州住房和城乡建设局。

　　传真：3741517

　　电子邮件：927983762@qq.com

　　2017年11月7日

　　红河州住宅专项维修资金管理办法

　　（征求意见稿）

　　第一章  总则

　　第一条 为加强我州住宅专项维修资金管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、建设部和财政部《住宅专项维修资金管理办法》（第165号令）等法律法规规定，结合红河州实际，制定《红河州住宅专项维修资金管理办法》（以下简称《本办法》）。

　　第二条  红河州行政区域内的住宅专项维修资金交存、使用、管理和监督，适用本办法。

　　第三条  全州住宅专项维修资金实行业主所有、统一归集、专户存储、业主决策、专款专用、政府监督的原则。

　　第四条   红河州住房和城乡建设局（以下简称州主管部门）负责全州住宅专项维修资金的资金归集、使用审批等具体业务工作，专户开立在红河州住房和城乡建设局住宅专项维修资金管理中心。

　　开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

　　第五条  州财政、审计等相关部门依据各自职责对全州住宅专项维修资金的管理使用进行监督。

　　红河州财政局负责全州住宅专项维修资金专户管理、资金监管及使用拨付、资金保值、增值等具体管理工作。

　　第六条  各县市人民政府应落实住宅专项维修资金管理的监管机构、人员编制，确保住宅专项维修资金管理落到实处。

　　各县市住房和城乡建设局（以下简称县市主管部门）按规定权限负责本辖区内住宅专项维修资金交存、使用审批等具体管理工作。

　　第七条  鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高全州住宅专项维修资金管理水平。

　　第八条 州、县主管部门应当建立查询制度，接受建设单位、业主、业主委员会和物业服务企业对住宅专项维修资金交存、使用情况的查询。

　　第九条 州、县主管部门应当建立投诉受理制度，受理建设单位、业主、业主委员会和物业服务企业对违反本办法行为的投诉。

　　第二章  交存

　　第十条  下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：

　　（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有公共部位、共用设施设备的除外；

　　（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。

　　第十一条  商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程造价的5%至8%。

　　州主管部门应根据各县市情况，合理确定、公布各县市每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。

　　第十二条  住宅专项维修资金的交存时限：

　　在取得《商品房预售许可证明》，签订销（预）售合同，进行合同备案前，业主按照本办法规定直接到专户管理银行交存首期住宅专项维修资金。

　　未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，建设单位不得将房屋交付购买人。

　　第十三条  业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。

　　第十四条  业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额的30%的，应当及时续交。

　　成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。

　　未成立业主大会的，续交的具体管理办法由州主管部门会同州财政局制定。

　　第十五条  提倡对住宅专项维修资金实行日常交存制度。日常收取的住宅专项维修资金交纳标准由州主管部门会同州价格管理部门根据全州情况，依法合理确定、公布，并适时调整。

　　第三章   使用

　　第十六条  住宅专项维修资金的使用原则：

　　（一）住宅专项维修资金的使用应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则；

　　（二）住宅专项维修资金只能用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造项目，任何单位和个人均不得挪作他用；

　　（三）房屋共用部位、共用设施设备属于保修责任期内的，由建设单位负责实施，其费用不得从住宅专项维修资金中列支；

　　（四）供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位，应依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护责任的，不得使用住宅专项维修资金；

　　（五）物业共用部位、共用设施设备的日常维修养护费用，包括日常绿化养护费、水箱清洗、公用照明和共用设施设备养护费等，不得使用住宅专项维修资金。已实行物业管理的，应当在物业服务合同约定的物业服务费中列支；未实行物业管理的，由相关受益业主自行承担。

　　第十七条  住宅专项维修资金的使用条件：

　　（一）物业共用部位、共用设施设备保修期满后；

　　（二）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用方案。

　　第十八条  住宅专项维修资金的使用，按以下程序办理：

　　（一）申请。由业主委员会或物业服务企业向县市主管部门提出维修申请，没有业主委员会和物业服务企业的，由相关业主提出维修申请。经县市主管部门现场勘察确认符合住宅专项维修资金使用范围的，根据维修和更新、改造项目提出维修申请和使用建议；

　　（二）资金核对。业主委员会、物业服务企业或相关业主应对小区住宅专项维修资金交存信息进行核对，确保小区住宅信息完整、准确，县市主管部门应予以积极配合；

　　（三）预分摊公示。根据使用建议，由业主委员会、物业服务企业或相关业主择优选择维修单位。确定维修单位后（维修预算费用超过5万元的，需提供有资质的第三方造价机构的预算审核结论），向县市主管部门申请预分摊；

　　（四）业主通过。业主住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过或书面同意使用建议。业主可以委托他人代为投票，并应将相关情况在小区内部向业主进行公示。公示期不少于7天；

　　（五）组织施工。业主委员会、物业服务企业或者相关业主组织实施使用建议，可请有资质的监理机构或监理人员对维修工程实施全过程监理；

　　（六）验收。工程完工后，物业服务企业、业主委员会（或业主代表）组织相关单位进行工程验收。维修预算费用超过5万元的，需提供有资质的第三方造价机构的结算审核结论；

　　（七）公示。验收完毕后，工程验收情况及业主实分摊情况应在小区内部公示不少于7天；

　　（八）申请资金列支。业主委员会、物业服务企业或者相关业主持以下材料向县市主管部门申请列支：

　　1.红河州住宅专项维修资金使用申请；

　　2.红河州住宅专项维修资金使用建议；

　　3.住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过或书面同意使用建议的证明材料；

　　4.工程维修合同；

　　5.维修工程验收情况；

　　6.验收及业主实分摊公示情况；

　　7.维修单位出具的工程维修发票；

　　8.有资质的第三方造价机构出具的预算、结算审核结论。

　　（九）审核。县市主管部门审核同意，报州主管部门审核同意后，向州财政局发出拨付住宅专项维修资金的通知；

　　（十）资金拨付。州财政局将所需住宅专项维修资金拨付至县市主管部门进行支付。

　　15万元及以上的住宅专项维修资金申请使用，州主管部门负责审批。

　　聘请有资质的第三方机构产生的费用纳入维修成本。

　　州和县市主管部门可择优选择第三方机构，并向社会公示，供业主选择。

　　州和县市主管部门应逐步建立重合同、守信用维修单位信息库，为业主提供便捷服务。

　　第十九条  发生下列危及房屋使用安全等紧急情况，需要立即对共用部位、共用设施设备进行维修、更新和改造的，可启用住宅专项维修资金紧急使用的支取程序：

　　（一）重大安全隐患，经住建、消防、安监、质监等主管部门要求整改的；

　　（二）法律、法规、规章、相关技术标准规定必须维修和更新、改造的项目的；

　　（三）物业天台、外墙等共有部分发生渗漏的；

　　（四）电梯经评估、检验认为存在严重安全事故隐患，可能发生危及人身财产安全，并被监管部门封停；

　　（五）消防部门认定需要立即整改的消防设施设备故障；

　　（六）屋面、外墙渗漏，已影响房屋和人身安全；

　　（七）供水、排水设施堵塞、爆裂，二次供水水泵等设施损坏；楼体外立面存在脱落危险；

　　（八）其他危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况的，都适用紧急使用。

　　第二十条  住宅专项维修资金紧急使用的支取程序按照本办法第十八条第一款第一项、第二项、第五项至第十项的规定办理。

　　第二十一条  住宅专项维修资金的分摊方式：

　　（一）住宅专项维修资金的分摊，应当遵循业主谁受益谁负担的原则，由具有共有关系的业主分摊：

　　1.用于物业管理区域共用设施设备的，由全体业主按所拥有建筑面积的比例分摊；

　　2.用于房屋本体共用部位、共用设施设备的，由该房屋业主按所拥有建筑面积的比例分摊；

　　3.用于两户或者两户以上房屋共用部位、共用设施设备的，由其业主按所拥有建筑面积的比例分摊。

　　（二）屋顶等共用部位为部分业主依据合同约定单独使用的，其维修和更新、改造费用由实际使用业主自行承担；

　　（三）属于两个或两个以上物业管理区域的共用设施设备发生自然损坏的，其维修和更新、改造费用由各物业管理区域的全体业主按照拥有的房屋建筑面积比例分摊；

　　（四）在一个物业管理区域内，未建立首次住宅专项维修资金或首次住宅专项维修资金未交存至专户管理银行的，其房屋共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造所需费用，由相关业主自行协商解决。

　　第四章  监督管理

　　第二十二条   本办法下列用语含义：

　　住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

　　业主，是指房屋所有权人。业主身份，一般按房屋所有权记载的所有权人确定；订立了买卖合同但尚未取得房屋权属证明的房屋购买人，参照房屋权属所有人进行业主身份认定。

　　共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

　　共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、安全监控设施、小区智能系统、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　第二十三条  房屋所有权转让时，该房屋住宅专项维修资金分户账中结余的资金随房屋所有权同时转让，原业主交存住宅专项维修资金的余额，由受让人向原业主支付，双方另有约定的除外。

　　在已建立住宅专项维修资金的物业管理区域内，房屋所有权转让时，原业主未缴存首次住宅专项维修资金或者所缴存的住宅专项维修资金余额不足规定标准的，由受让人补交至转让时限的标准金额。

　　第二十四条 住宅专项维修资金自交存专户确认之日起，每季度按中国人民银行的活期利率结息到户。

　　第二十五条 因买卖、赠与等发生房屋所有权转让的，受让人应当持房屋所有权证、身份证等到县市主管部门办理分户账更名手续。

　　第二十六条  因拆迁、灾害等原因致使房屋灭失的，由业主办理有关手续后到县市主管部门提取原房屋住宅专项维修资金分户账中的资金余额，并办理分户账户注销手续。

　　第二十七条  住宅专项维修资金的管理依法接受同级审计、财政等部门的监督。

　　住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部门的有关规定。财政部门应当加强对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

　　住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部门的有关规定执行，并接受财政部门的监督检查。

　　第二十八条 在国家新的管理办法出台之前，代收代管的住宅专项维修资金不得用于任何投资活动，包括委托银行开办的各项理财活动。

　　第二十九条  住宅专项维修资金在代管期间，在保证住宅专项维修资金正常使用的情况下，可依法通过组合存款和购买国债等方式对住宅专项维修资金进行合理运作，实现保值增值。住宅专项维修资金增值收益扣除代管工作经费的余额应当分摊到分户账，转入住宅专项维修资金滚存使用。

　　代管住宅专项维修资金的工作经费从增值收益中列支。住宅专项维修资金工作经费，包括州、县市代管住宅专项维修资金办公经费、管理人员的工资、管理系统软件开发、硬件设备费用、政策宣传费用以及其他支出等费用。工作经费由州住房和城乡建设局和州财政局共同向州人民政府住宅专项维修资金管理委员会提出申请，统筹全州使用。

　　第五章  附则

　　第三十条  本办法实施前，商品住宅未建立住宅专项维修资金或住宅专项维修资金的标准低于本办法规定的应当按照本办法规定建立或追补住宅专项维修资金。

　　第三十一条   保障性住房出售后住宅专项维修资金的建立、管理参照本办法执行。

　　第三十二条  本办法由红河州住房和城乡建设局负责解释。

　　第三十三条  本办法自   年  月  日起至  年  月日止施行。州内原有关住宅专项维修资金的政策和规定，凡与本办法不致的，应以本办法为准。本办法在执行中，若与国家和省出台的新规定不一致的，从其新的规定。