2021年1月1日实施的民法典是中华人民共和国成立以来第一部以法典命名的法律，以原有9部法律为基础编纂而成，其中“继承”相关规定的变化对不动产登记产生了较大影响。本文以继承编给不动产登记制度带来的影响以及完善不动产继承登记制度的相关建议为主要内容进行简单阐述。
一、继承编对登记制度的影响
法定继承规则变化对不动产登记制度的影响。原继承法规定，法定继承中代位继承的对象仅限于“被继承人的子女的晚辈直系血亲”，而民法典第1128条扩大了代位继承人范围，新增了“被继承人的兄弟姐妹先于被继承人死亡的，由被继承人的兄弟姐妹的子女代位继承”这个内容。这一继承规则的改变，使私人财产尽量在血亲中流转，减少了私人财产因无人继承而收归国家所有的情况，进一步保护了公民的财产权。
但与此同时，不动产登记机构办理非公证代位继承登记的难度进一步加大，尤其当继承人是被继承人的“同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹”时，需要收取和查验的亲属关系证明变得更复杂，对登记机构来说，判定继承人主体以及查验亲属关系是一种挑战。
遗嘱继承规则变化对不动产登记制度的影响。民法典除保留原继承法规定的遗嘱形式外，新增了打印遗嘱，将原录音遗嘱进一步扩充为录音录像遗嘱，明确了录音录像遗嘱的法定形式，即“遗嘱人和见证人应当在录音录像中记录其姓名或者肖像，以及年、月、日”。除增加了遗嘱的种类以外，规定口头遗嘱在危急情况消除后，应当以书面或者录音录像形式所立的遗嘱为准，所立的口头遗嘱无效。关于遗嘱部分，民法典对不动产登记影响较大之处是删除了“自书、代书、录音、口头遗嘱，不得撤销、变更公证遗嘱”条款，免除了公证遗嘱的优先效力。
民法典虽然规定了各类遗嘱的法定形式，但在登记过程中可能会因为缺少相应操作细则而产生登记风险。遗嘱本身的规范性是登记机构必须审查的要点之一，对于自书遗嘱、代书遗嘱、打印遗嘱等书面形式的遗嘱可根据民法典规定的法定形式判定；但针对录音录像遗嘱就不那么简单了，尤其当被继承人用方言、少数民族的语言等非普通话表达遗愿时，登记机构难以确定遗嘱内容，因而登记就存在阻碍；而以口头遗嘱来申请不动产登记的情形可以说是非常罕见的，登记机构受理此类登记的风险可想而知。非公证遗嘱的真实有效性向来是登记机构审查的重中之重，民法典出台后，如何确定申请人提供的遗嘱是最后一份遗嘱，这成了各地非公证遗嘱继承登记工作的一大难题。
遗赠规则变化对不动产登记制度的影响。原物权法第二十九条将遗赠列为非基于法律行为的物权变动类型，民法典将该条中的遗赠删除，这意味着因遗赠取得物权的，其物权变动时间发生了变化。笔者认为，将继承和遗赠两种方式区分开来是完全合情合理的，因为继承是法律事实，在被继承人死亡后，继承人不表示放弃应被认为继承遗产。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉继承编解释（一）》（以下简称《解释（一）》）第三十五条规定，“继承人放弃继承的意思表示，应当在继承开始后、遗产分割前作出。遗产分割后表示放弃的不再是继承权，而是所有权”。由此可以看出，无论是否经过继承登记，只要进行了遗产分割，那么权利人即取得物权。而遗赠是法律行为，需要受遗赠人在遗赠人死亡后60日内表示接受并且经不动产登记，否则不能取得物权。《解释（一）》第38条明确，“继承开始后，受遗赠人表示接受遗赠，并于遗产分割前死亡的，其接受遗赠的权利转移给他的继承人”。据此不难看出，受遗赠人在受遗赠登记前死亡的，其继承人取得的是接受遗赠的权利而并非财产所有权。
这一变动给不动产继承登记制度带来的变化主要在于，受遗赠人不仅要在规定时限内表示接受，而且要经过登记才能取得不动产物权，物权变动时间从受遗赠开始时变为受遗赠登记完成时。
遗嘱信托制度的确立对不动产登记制度的影响。民法典第一千一百三十三条明确了遗嘱信托的法律地位，根据该条第一款与第四款的表述不难发现，遗产管理人与遗嘱信托的受托人并非同一概念，且遗嘱信托的受托人不仅对遗产负有保管义务，更要使其增值从而使受益人获益。
但民法典仅以一句话带过，笔者认为在不动产登记领域贯彻此条款存在较多阻碍，本文简单列举两点：一是遗嘱信托的不动产是否需要办理相应的不动产登记以及如何办理，暂未有明确规定。二是遗嘱信托的不动产物权归属以及遗嘱信托的效力未定。
有观点认为，遗嘱信托的不动产物权应当转移至受托人名下，与受托人的固有财产区分开来即可。那么，在委托人即被继承人没有法定继承人以及受遗赠人，而受托人承诺遗嘱信托且受益人除委托人外还有其他人的情况下，根据民法典第一千一百六十条，该不动产归国家或者集体所有制组织所有，但根据信托法其遗嘱信托的条件也满足，此时若当事人申请遗嘱信托登记，登记机构能否受理不动产遗嘱信托登记不得而知。也有观点认为，不动产物权无需转移至受托人名下，因为民法典明确了遗赠抚养协议、遗嘱继承和遗赠、法定继承之间的优先关系。那么，如果在继承（或者受遗赠）发生时，又同时存在遗嘱信托，那么不动产登记机构能否同时办理继承（或者受遗赠）登记和遗嘱信托登记，抑或二者之间是否冲突，法律均没有明确规定。
二、完善登记制度的建议
积极推进信息共享，创新不动产登记办理模式。非公证继承登记需要提交复杂多样的继承材料，登记机构可以通过与公安、民政、法院等部门信息共享的方式取得，如被继承人的死亡证明、继承人与被继承人的亲属关系证明等，多让数据网上跑，少让群众路上跑，同时降低登记机构收到虚假材料的风险。
同时，登记机构宜创新线上业务办理的模式，通过电子签名、人脸识别、音视频双录等技术手段在网络平台完成继承登记的询问环节，形成电子询问记录。这种询问方式在非公证遗嘱继承登记需要询问其他法定继承人等利害关系人而其又因麻烦不愿意配合到登记机构现场接受询问的时候显得尤为便捷，既可免除相关被询问人的来回奔波，又可以大大减轻申请人的心理负担，在提高登记效率的同时提升群众满意度，达到双赢的局面。
融合继承告知承诺制和询问制度。对于非公证继承登记，江苏省无锡市早在2019年就开展了继承告知承诺制的试点工作，规定当事人未提交生效法律文书并且已到公安、法院、医院、民政、街道、社区以及被继承人或继承人等人员的工作单位积极获取死亡证明和亲属关系证明，仍然无法获取的，在满足一定条件的情况下，可以适用继承告知承诺制。建议相关部门在试点工作的基础上，进一步研究非公证遗嘱继承登记的告知承诺制工作，以当事人书面承诺的方式来保证遗嘱的真实有效性。另外，登记机构可以参照公证机构办理继承权公证的规定办理非公证遗嘱继承登记，通过询问被继承人的全部法定继承人，确定遗嘱的真实有效性。之所以要求全部法定继承人确认遗嘱，登记机构的主要依据是《不动产登记暂行条例》第19条，即“对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查”。此时的法定继承人可以认定为利害关系人，非公证遗嘱继承登记存在权属争议的可能性相对于其他类型的登记申请来说更高，如果利害关系人不配合调查，除了没时间或不想来回奔波的原因外，那么极大可能是不认可申请人提交的遗嘱、存在继承纠纷，此时登记机构可暂缓办理或者不予登记，待当事人解决权属争议后再办理登记，有效规避非公证遗嘱继承登记的风险。
多举措完善遗嘱继承登记制度。建议加快细化非公证遗嘱继承登记的操作规范，从立法层面规范非公证遗嘱的具体形式和审查标准，让登记机构有法可依。对于登记机构来说，以公证遗嘱申请的登记是常见且登记风险较低的类型，究其原因不外乎两点：一是公证遗嘱格式规范，包含登记所需的必备要素；二是由公证机构进行了调查。因此，笔者建议相关部门像二手房备案的买卖合同那样制定并公布各类遗嘱的格式文本，明确必备要素和内容，包括坐落、权属证明、继承或受遗赠的主体等。同时，规定录音录像遗嘱可以配备相应的文字文本来解决遗嘱中主体使用的语言是方言或者少数民族语言等非普通话的问题，明确口头遗嘱的登记样本以及以此申请登记时仍未解除紧急情况的证明主体、格式等。制定遗嘱继承登记的审查标准，明确登记机构的审查义务，即除形式审查各类遗嘱外，登记机构还需做到哪些具体方面才能够被认定是尽到合理审慎审查义务，由此做到有据可依，并减轻登记机构压力，为民法典在不动产继承登记制度中全面落地扫除现实障碍。
从登记机构的角度来说，一是要加大普法力度，在国家明确各类遗嘱的法定形式和具体要求后，应通过各类媒体平台让全民了解规范有效的遗嘱形式，从源头上控制遗嘱的质量。二是由于全面了解继承相关的法律知识对民众的文化素养要求过高，这一设想实行起来存在现实困难，故建议引导当事人通过遗嘱公证的方式或者有资质的遗嘱库来设立遗嘱。登记机构可以考虑由政府购买公证服务以减轻当事人的经济压力。三是加强登记机构人员的理论与业务技能的培训。在民法典出台后，不动产继承登记制度的变化多种多样，提高登记人员的专业素养是履行登记职责、降低登记风险、保护权利人合法权益的必要条件。
推进不动产遗嘱信托制度的立法进程。在当前法律背景下，不动产遗嘱信托制度的实行犹如大海捞针，故建议在修订信托法、制定不动产登记法时或者制定民法典司法解释时应充分考虑遗嘱信托制度的细化，明确不动产遗嘱信托的设立方式、成立生效的法定要件、不动产遗嘱信托的登记类型、遗嘱信托不动产的物权归属等问题，真正让不动产遗嘱信托制度落地生根，更好地遵从当事人的意愿处分不动产。
继承登记后建立多重制度防范风险。由于不动产涉及的财产数额巨大，现实中不乏因利欲熏心而虚假申请的人。登记机构除了要考虑在事前、事中完善不动产继承登记制度外，还应考虑加强事后监管并建立保险制度。
除了继承登记告知承诺制规定的在继承登记后一定时限内限制不动产处分外，对于虚假申请人应建立不动产失信行为管理制度，如使失信人不得享受登记机构推出的便民举措等，通过与信用办等部门的联动让失信人因不良信用记录在相关部门、相关领域受限。
理论和实践总是相辅相成，继承登记方案需要通过实践来完善。在不动产继承登记制度完全成熟前，登记风险总是存在的，建议登记机构积极探索建立不动产登记责任保险制度和基金赔偿制度。前者是登记机构通过与保险公司签署保险协议购买保险，而后者的基金来源为登记机构收取的不动产登记费。在发生不动产登记责任赔偿时，可首先使用责任保险中的保险理赔金进行赔偿，不足部分再使用不动产登记赔偿基金进行赔偿，以此为不动产继承登记制度的事后赔偿提供双重保障。
转自：中国不动产官微
