为加大棚户区改造力度，确保保障性安居工程的顺利实施，让广大人民群众居住环境得到改善，开远市人民政府决定实施城市棚户区改造建设工程。  

为确保房屋征收工作的顺利实施，维护房屋征收双方的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律法规，结合我市的情况，制定本方案。

一、项目名称、征收范围和规模、项目批准文件

（一）项目名称：2015年度城市棚户区改造建设工程

（二）征收范围和规模：涉及住户4600户，房屋总建筑面积33.5万平方米，总占地面积27.1公顷（约407亩），具体位置以开远市2014年度、2015年度城市棚户区改造建设工程规划为准：

1、开远市2014年度城市棚户区改造建设工程规划征收范围：

（1）崇文街片区  东至崇文街、南至灵泉西路、西至团结巷、北至青年路。

（2）南正街片区  东至开远五中、南至文化街、西至市西中路、北至灵泉西路。

2、开远市2015年度城市棚户区改造建设工程规划征收范围：

（1）人民中路片区东至人民中路、南至灵泉西路、西至崇文街、北至东风路。

（2）南院片区  东至人民南路、南至小高炉、西至开远五中、市西中路、北至文化街、灵泉西路。

(三)项目批准文件：正式方案公布时提供文号

二、房屋征收人、被征收人和房屋征收部门

房屋征收人：开远市人民政府

房屋被征收人：在征收范围内根据城市棚户区改造建设项目规划，需要拆除的房屋及附属物的产权人是被征收人。

房屋征收部门：开远市人民政府确定开远市城市棚户区改造指挥部为开远市城市棚户区改造建设工程的房屋征收部门，负责组织实施项目涉及的房屋征收与补偿安置工作。

办公地址：开远市南正街原政府西大院内，联系电话：7120671、7120679。

三、房屋征收工作的实施期限和要求

2015年度城市棚户区改造建设工程的房屋征收工作预计实施完成时间：从2015年9月20日至2016年3月31日约六个月左右：

1、征求意见阶段：2015年9月20日起至2015年10月31日 ，公布房屋征收补偿安置方案征求被征收人意见不少于30天，调查补偿安置意向, 被征收人选择房地产价格评估机构。

2、调查认定阶段：2015年10月起至2015年12月 ，做出房屋征收决定，修改公布房屋征收补偿安置正式方案。进行房屋征收调查、实物认定和现场评估，公示调查、评估结果，协商房屋征收与补偿协议的内容。

3、征收补偿阶段：从2015年12月起至2016年3月，签订房屋征收和补偿协议。按照协议约定时间接收被征收人的腾交的房屋，进行房屋征收补偿安置、支付相关房屋征收补偿款项。

在本方案规定的时间期限内房屋征收部门与被征收人协商达不成补偿安置协议的，由房屋征收部门报请开远市人民政府作出补偿决定，依法送达被征收人，并在房屋征收范围内公告。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议或提起行政诉讼。对于在法定期限内不执行补偿决定也不申请行政复议或不提起行政诉讼的，由开远市人民政府依法申请人民法院强制执行。

四、被征收房屋结构类型、用途、性质、建筑面积的认定处理、房地产价格评估机构

1、被征收房屋的建筑结构类型、用途、性质和建筑面积的认定：原则上以房产证或房产档案记载内容为准,房产证未记载的，在调查登记时据实认定；记载建筑面积与实际情况不符的，由房屋征收部门负责委托有资质的测绘机构测量，以技术报告的内容为准进行认定。

2、被征收人在其合法的土地使用权范围内建盖的临时建筑，按照建筑工料费评估补偿，不进行产权调换。

被征收人占用公共空地、过道或者他人合法使用的土地搭建的违规、违法临时建筑不予补偿，由被征收人自行拆除。

3、被征收的住宅类房屋在2014年度、2015年度征收范围公告发布之前已经改为商业用房（住改商）且正在经营使用的，能够提供有效工商营业执照或税务登记证明并依法纳税的房屋，认定为商业用房；未能提供相关经营、税务证明资料的住改商的房屋，房屋用途按照住宅认定补偿。

4、住改商房屋的建筑面积计算仅限于该房屋主体结构临街底层的第一自然间。二层以上（含二层）房屋进行住改商的，如果房产证或者档案记载的用途不是商业用房的，按照记载用途补偿。

5、被征收人房地产权属不明的，权利人应当在调查认定阶段向征收部门提供产权依据进行产权认定；房地产权有争议的，产权人应当在征收期限内积极协商解决，在征收期限内不能确定归属的，征收部门采取证据保全方式详细记录房屋情况，签约期限届满依法下达房屋征收补偿决定。

6、房地产价格评估机构的选择：房屋征收部门在房屋征收决定前，通过公开程序从具备云南省住房和城乡建设厅确定的房屋征收评估机构资格备选库名单中，确定3家以上愿意承担开远市棚户区改造工作房地产价格评估工作入围备选机构。在本方案公布后15日内被征收人从入围备选机构中协商选定一家评估机构；被征收人如在15日内协商不成的，由房屋征收部门在公证机构公证监督下，组织被征收人或者代表按得票多者当选的原则投票决定或者采取摇号、抽签等方式公开确定承担开远市棚户区房屋征收的价格评估机构。

房地产价格评估费用由房屋征收部门承担。

从事房地产价格评估的机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收价格评估工作，任何单位和个人不得干预。

五、房屋征收的补偿安置

被征收人的房屋征收补偿安置可以选择货币补偿安置方式，也可以选择房屋产权调换安置方式。

(一)  货币补偿安置方式：

1、被征收房屋价值补偿：

对被征收房屋的价值补偿，不低于房屋征收决定公告之日与被征收房屋类似房屋的房地产市场价格。

依据被征收房屋的区位、用途、建筑面积、成新、朝向、层次、环境、设施配套等因素，由选定的房地产评估机构确定市场评估价格，按照市场评估价格进行货币补偿。

2、被征收房屋的装饰装修补偿：征收双方协商补偿，协商不成的按照评估机构的评估结果补偿。

3、被征收人有合法使用权的空地和其它附属物（如临时建筑、简易棚、院门、围墙、水井、果树、地坪等）的补偿：按照评估机构的市场评估价格进行货币补偿。

（二）产权调换安置方式

1、产权调换安置方式的安置回迁房屋位于开远市城市棚户区改造范围内。

被征收房屋属于商业用房的，产权调换按照规划新建就近地段的商业用房进行安置；被征收房屋属于住宅、办公、生产用房等非商业用房的，产权调换按照规划新建非商业用房相对集中片区的房屋进行安置，产权调换房屋具体位置详见经过审批的改造建设规划。

2、被征收房屋产权调换新房的比例：

（1）非商业用房类型  建筑面积调换安置房套内面积比例：

钢混结构        1:1.1

砖混结构        1:1.05

砖木结构        1:1.0

土木结构        1:0.95

（2）商业用房类型  建筑面积调换安置房套内面积比例：

钢混结构        1:1.0

砖混结构        1:0.95

砖木结构        1:0.9

土木结构        1:0.85

按照以上比例兑现的房屋，征收双方不补新旧房屋价差，安置房的公摊建筑面积产权归被征收人所有，被征收人不承担公摊面积部分的房屋价款。

3、被征收人回迁房屋的选择和价格规定：

（1）被征收人选择回迁房屋的套数或者间数，按照被征收房屋的总面积数量、类型来确定，按照房屋的使用类型产权调换补偿同类房屋，即：商业用房调换商业用房，非商业用房调换非商业用房。

（2）非商业用房的回迁房屋价格计算：选择安置回迁房的面积超出应当补偿套内建筑面积10%以内的部分，被征收人按照该房对外公开的市场销售价格的90%支付房款，超出应当补偿套内建筑面积10-20%的部分应按照该房对外公开的市场销售价格95%支付房款，超出应当补偿套内建筑面积20%以上的部分应按照该房对外公开的市场销售价格全额支付房款。

（3）商业用房的回迁房屋价格计算：选择安置回迁房的面积超出应当补偿套内建筑面积在5%以内的部分，按照该房对外公开的市场销售价格的90%支付房款，超出5-10%以上的部分应按照该房对外公开的市场销售价格的95%支付房款，超出10%以上的部分应按照该房对外公开的市场销售价格全额支付房款。

（4）被征收人选择的回迁房屋面积小于应当补偿套内建筑面积的，未产权调换的部分的房屋建筑面积按照评估价货币补偿。

4、非商业房屋的回迁安置房选择顺序以签订征收补偿安置协议的顺序确定，按照签订协议的先后顺序，选择集中安置地段的同类回迁房；商业用房的回迁按照被征收房屋的位置顺序，从规划新建的最接近地段的商业用房中顺序选择，征收部门另行制定《选房细则》规定具体的程序。

5、回迁安置房的交房装修装饰标准详见《选房细则》。

6、《选房细则》在正式方案发布时公布。

7、被征收房屋的装饰装修、合法使用的空地和其它附属物按照评估机构的评估价格货币补偿。

（三）征收的相关补偿费用、补助规定

1.搬迁补偿：给予每户被征收人一次性搬迁补偿费1500元。

2.临时过渡安置补偿：

（1）商业用房临时过渡安置补偿标准20元/㎡/月；

     生产用房临时过渡安置补偿标准16元/㎡/月；

     办公用房临时过渡安置补偿标准12元/㎡/月；

住房和其它房屋临时过渡安置补偿标准10元/㎡/月。

（2）被征收人选择产权调换回迁安置方式的，由被征收人自行租房临时安置过渡，征收部门以被征收房屋的建筑面积计算，支付实际发生的临时过渡安置期限的临时过渡安置补偿费。临时过渡安置补偿费在过渡期第一年度一次性支付，从第二年度起每半年支付一次。

（3）非商业用房的临时过渡安置补助费，如果支付金额低于300元/月/户的，按照300元/月/户支付，

（4）被征收人选择货币补偿方式进行补偿安置的，按被征收房屋的建筑面积计算，一次性支付6个月的临时过渡安置补偿费。

3. 停产停业补偿：

被征收房屋有商业经营、生产加工、办公等情况的，经调查认定为商业用房、生产用房的，给予停产停业的补偿，

（1）商业用房停产停业补偿标准：

一类商业地段补偿标准：60元/㎡/月；二类商业地段补偿标准：40元/㎡/月；三类商业地段补偿标准：20元/㎡/月。

（2）生产加工、办公用房停产停业补偿标准：

一类地段补偿标准：25元/㎡/月；二类地段补偿标准：20元/㎡/月；三类地段补偿标准：15元/㎡/月。

（3）商业用房、办公用房一次性计发3个月的停产补偿，生产用房一次性计发6个月的停产补偿。

（4）地段划分标准在正式方案发布时公布

征收双方根据房屋所在地段位置、停产停业期限和房屋被征收决定作出前3年（不满3年的，按照实际年限）的平均效益；结合纳税情况，以及会计核算及其他有关资料为依据进行协商，协商不成的可以委托房地产价格评估机构通过评估确定补偿标准。

4、设施、设备、物资迁移补偿

被征收人在搬迁过程中需要迁移有线电视、宽带网、水、电、太阳能等设施设备的，给予每户一次性2000元补偿，使用家用管道煤气的每户一次性1000元补偿。其它机器设备、物资的迁移费用可以协商补偿，协商不成的可以委托房地产价格评估机构通过评估确定补偿。

六、搬迁奖励

被征收人在房屋征收部门通知的协议签订期内签订协议，并且在签订协议后30天内腾空并移交房屋的，按照被征收房屋的建筑面积，每平方米奖励200元；在签订协议后30天至40天内腾空并移交房屋的，每平方米奖励180元；在签订协议后40天至50天内腾空并移交房屋的，每平方米奖励150元，在签订协议后,50天至60天内腾空并移交房屋的，每平方米奖励120元；在签订协议后60天至70天内腾空并移交房屋的，每平方米奖励100元；在签订协议后70天至80天内腾空并移交房屋的，每平方米奖励80元；在签订协议后80天至90天内腾空并移交房屋的，每平方米奖励50元；在签订协议后90天后才腾空并移交房屋的不奖励。

七、货币补偿安置补助

被征收人选择货币补偿安置方式的，给予货币补偿安置补助，补助标准：每平方米400元，按照被征收房屋的建筑面积计算。

八、特困补助

有下列情况之一的：（1）五保户；（2）烈士家属；（3）民政部门抚养的孤寡老人；（4）城市最低生活保障户。提供有效证件、证明的，每户给予一次性3000元的特困补助费。

九、其它规定

1、凡属征收范围内的单位和个人，在房屋征收范围确定后，不得进行下列不当增加补偿费用的行为，否则在安置补偿过程中不予确认或者补偿，所产生的损失和后果由行为人自行承担：

（1）、新建、扩建、改建、装修房屋；

（2）、改变房屋和土地用途；

（3）、法律规定的其他事项。

2、被征收人必须如实向征收部门提供房地产证件和相关必需的资料，并协助现场勘查、实物评估认定工作。

3、被征收人必须自行交清腾交房屋前所使用的水、电、气、有线电视、电话等费用，否则从其补偿费用中扣除。

4、被征收人搬迁时，不得擅自拆除原房屋内已经给予过补偿的设施设备。如果擅自拆除的，将从其补偿费用中扣除相应补偿费。

5、征收补偿安置协议签订后，征收部门将房屋价值补偿款项支付被征收人。被征收人应当在征收补偿安置协议约定的交房时间内，将房屋腾空后交给征收部门，同时移交被征收房屋的所有权证、土地使用证、提供户口证（簿）、身份证等有效证件的复印件，经过验收确认后，征收部门支付其他补偿款项。

6、棚户区改造征收个人住房，被征收人符合住房保障条件的，优先给予住房保障，具体工作由市住房保障部门组织实施。

7、全体征收工作人员要严格执行国家有关房屋征收法律法规、政策规定，作到秉公办理，廉洁自律，高效务实，任何组织和个人对违法实施房屋征收的行为，均有权向市人民政府和相关部门举报。

十、附则

本方案未尽事宜依据相关法律法规规定办理；

本方案从房屋征收决定发布之日起执行；

本方案由开远市城市棚户区改造指挥部负责解释。

开远市人民政府

2015年9月20日