各乡镇人民政府（街道办事处），各办、局：
《开远市农村宅基地审批和住宅建设管理实施办法<试行>》已经开远市十届人民政府第57次常务会议审议通过，并经开远市人民政府市长签署，现印发给你们，请遵照执行。
2023年11月6日
开远市农村宅基地审批和住宅建设管理实施办法（试行）
第一章 总则
第一条 为加强农村宅基地审批和住宅建设管理，依法规范农村村民建房行为，科学规划村庄用地，切实保护耕地，健全村镇节约集约用地长效机制，建设美丽宜居乡村，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《云南省土地管理条例》《中央农村工作领导小组办公室 农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号）、《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）、《云南省人民政府办公厅关于全面加强农村宅基地建房管理的通知》（云政办函〔2022〕51号）等法律法规及政策的有关规定，结合开远实际，制定本办法。
第二条 本办法所称的农村宅基地（以下简称宅基地），是指农村村民用于建造自用住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住宅、附属用房和庭院等用地，不包括与宅基地相连的农业生产性用地、农户超出宅基地范围占用的空闲地等土地。
本办法所称的户，是指具有本村常住户口，取得村集体成员资格，享受村集体资产及收益分配，履行村集体成员义务的村集体成员家庭户。一般由户主、配偶、子女、父母等家庭成员组成。
本办法所称的农村村民，是指户籍登记地址为行政村（农村社区），并取得本村组集体经济组织成员资格，享受集体资产分配权益，履行集体经济组织成员义务的家庭户成员。
第三条 本办法适用于本市行政区域内农村宅基地和住宅新建、重建、扩建、改建的申请、审批、不动产登记等及其监督管理活动。
第四条 宅基地审批管理，应当遵循统一规划、合理布局和节约集约用地的原则。
第五条 农村村民建住宅选址在过渡期内应当符合土地利用总体规划和村庄规划，过渡期后应当符合国土空间规划、国土空间用途管制和“多规合一”实用性村庄规划。涉及使用林业、城市规划、河道、公路、风景区及其他行业规划控制区土地的，应当符合有关规定或征得相关部门同意。
第六条 农村村民建住宅原则上应在原址重、改（扩）建。申请新宅基地的，另行选址新（迁）建住宅应充分利用闲置宅基地和空闲地，不得占用永久基本农田，不占或少占耕地，确需占用耕地的，应占用劣质耕地，并落实耕地占补平衡义务后依法办理农用地转用审批手续。
第七条 严格实行宅基地“一户一宅”制度，农村村民一户只能拥有一处宅基地。经批准易地建造住宅的，应严格按照“建新拆旧”要求，将原宅基地交还村集体，集体经济组织应当做好登记和重新安排使用。
第八条 禁止城镇居民到农村购买或者借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地及利用宅基地建设别墅大院和私人会馆等。
第九条 市农业农村、自然资源、城乡建设、乡镇（街道）等行政主管部门负责宅基地和住宅建设管理服务和监督工作，其主要职责是：
（一）市农业农村局负责统筹宅基地改革和管理工作，建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等制度机制，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用；组织开展宅基地现状和需求情况统计调查，及时将农民建住宅新增建设用地需求通报市自然资源局；参与编制国土空间规划和村庄规划；
（二）市自然资源局负责国土空间规划、土地利用计划和规划许可等工作，在村庄规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，依法办理农用地转用审批和建房规划许可等相关手续；
（三）市住房和城乡建设局负责指导农村住房建设，完善农房建设有关标准和规范，因地制宜编制符合当地实际的农房设计图集供农户选用，加强农房风貌管控和农村建筑工匠管理，对农村住房建设的勘察设计、现场施工和质量安全等提供咨询服务、技术指导。
（四）按照市级主导、乡镇人民政府（以下简称乡镇）、街道办事处（以下简称街道）主责、村级主体的总要求，组织编制村庄规划，统筹安排宅基地用地，盘活利用闲置宅基地。成立联审联批工作组或办公室，按照有关规划、规定和技术图则，及时对农村宅基地建房申请进行审批，对建房实施全过程监管和服务指导，做到申请审核到场、开工丈量到场、建设检查到场、竣工验收到场，不得以任何理由不受理村民的建房申请。建立农村宅基地建房协管员机制，开展动态巡查，及时发现、处置各类违法违规行为和房屋安全问题。
第十条 市财政局每年安排必要的专项经费，主要用于在宅基地管理服务工作中的工作经费、技术装备、办公条件和村级宅基地协管员补助等。
第二章 住宅建筑
第十一条 农村住宅建筑设计应结合乡镇实际，体现村貌特色，符合风土人情，遵循实用、经济、安全、美观、节能、环保、节地的原则。
第十二条 对有传统建筑风貌和历史文化价值的农村住宅或祠堂等应进行重点保护和修缮。
第十三条 农村住宅建设应当达到抗震设防要求。影响安全疏散通道和避难场所的住宅应当按照有关规定进行整改。
第十四条 农村住宅建设应当符合城乡规划或者相关专项规划。建筑物主体及外挑出部分、台阶、坡道等不得超出批准用地范围，不得占用公共道路及公共设施等。
住宅选址应当避开基本农田、生态保护红线、地质灾害、洪涝灾害等安全隐患及供水、电、气等设施。
第三章 建房申请
第十五条 农村村民建房以户为单位、统一建房以项目为单位，向户口所在地村民小组提出宅基地和建房（规划许可）书面申请。
第十六条 宅基地面积按照以下标准执行：
（一）城镇规划区内，一户不得超过100平方米；
（二）城镇规划区外的坝区及乡镇所在地，一户不得超过150平方米；
（三）山区、半山区一户不得超过180平方米。
第十七条 常住户口在本村民小组的农户，符合下列情形之一的，可申请宅基地：
（一）家庭成员年满18周岁，要求分家分户单独居住且无宅基地或者住宅的，由所在村委会（农村社区）依法出具证明材料，并公示申请宅基地人员名单，公示7日后无异议的；
（二）实施城市、集镇、村庄规划建设以及进行乡镇（街道）、村组公共设施、公益事业建设或者国家建设征收（用）土地，需要搬迁的；
（三）因发生或者防御自然灾害等不可抗力因素，需要搬迁的；
（四）非本村组集体经济组织成员因婚姻嫁娶等原因落户，成为本村集体经济组织成员，在本村组范围内无宅基地的；
（五）法律、法规及政策规定的其他情形。
第十八条 有下列情形之一的农户，申请宅基地不予批准：
（一）非本村组集体经济组织成员在本村组集体范围内申请宅基地的；
（二）申请宅基地选址不符合相关规划要求的；
（三）原有宅基地面积已超过规定面积又申请新宅基地的；
（四）拒绝签订《农村宅基地使用承诺书》的；
（五）以租赁、出卖、赠与等方式出租、转让宅基地或者将现有宅基地、住宅改作非住宅等用途的；
（六）不具备分户条件或者不正当分户申请宅基地的；
（七）违法买卖土地，并以所购买土地名义申请宅基地的；
（八）违法占地建房正在被依法查处的；
（九）其他依法不予批准情形的。
第四章 审批流程
第十九条 符合宅基地申请条件的农户，可到本村民小组或者村民委员会（农村社区）领取和填写《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》和《农村宅基地使用承诺书》。申请应当载明申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层高和建筑面积、外观风貌等内容。
申请宅基地和建房（规划许可）需提交以下资料：
（一）农村宅基地和建房（规划许可）申请表；
（二）农村宅基地使用承诺书；
（三）申请人家庭成员户口簿、身份证复印件；
（四）外地迁入户口成为本村组集体经济组织成员，申请宅基地和建房（规划许可）的，还须提供原籍所在乡镇（街道）出具的无宅基地证明；
（五）新分户户口簿（或分户资料）；
（六）调换承包地的，提供调换协议。
第二十条 村民小组收到申请后，按“一事一议”方式决定申请人能否申请宅基地。讨论通过后，签署村民小组意见，将《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》等在本小组公示栏或者人员集聚公共场所进行公示，公示时间不少于7日。公示结束且无异议或者异议不成立的，将农户申请、村民小组会议记录、公示情况等材料10日内交村委会（农村社区）审查。
村委会（农村社区）应当负责加强对村民小组办理宅基地申请的指导和督促。
第二十一条 村委会（农村社区）重点审查提交的材料是否真实有效、是否征求了拟用地建房位置相邻权利人意见、外观风貌是否符合相关要求等。审查通过的，自收到建房申请表10日内报送乡镇（街道）；审查未通过的，自收到建房申请表10日内书面告知申请人，并说明理由。
第二十二条 乡镇（街道）按照下列程序审批：
（一）乡镇（街道）应当将宅基地和农村建房（规划许可）审批服务事项入驻乡镇便民服务中心，并设立受理窗口。受理窗口按照办理流程及办事指南要求对提交的申请资料进行审查。
（二）对申请资料齐全的，由乡镇（街道）农业综合服务中心组织乡镇（街道）国土和村镇规划建设服务中心、自然资源所、林业和水务服务中心对拟选址地点进行初步勘察。乡镇（街道）农业综合服务中心具体负责审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准等内容。乡镇（街道）国土和村镇规划建设服务中心审查建房用地是否符合城乡规划、村庄规划要求。乡镇（街道）自然资源所审查申请用地地类性质和用途管制是否符合国家有关规定，涉及占用农用地的，应当办理农用地转用审批手续。乡镇（街道）林业和水务服务中心负责审查是否占用公益林及符合林业相关规划。占用林地的，按相关程序报批。
（三）初步勘察符合相关规划要求的，受理窗口应当予以受理，即日将申请资料转交乡镇（街道）农业综合服务中心办理。
（四）乡镇（街道）农业综合服务中心应当自接到转交申请材料之日起15日内，组织乡镇（街道）国土和村镇规划建设服务中心、自然资源所、林业和水务服务中心、应急服务中心等机构、村民委员会（农村社区）、村民小组进行实地勘察。
（五）经初步勘察与实地踏勘结果一致的，由具有测绘资质的技术单位于3个工作日内对符合要求的用地申请进行勘界定桩，确定申请宅基地的具体范围和位置，采用2000国家大地坐标系绘制宅基地坐落平面位置图，作为审批附图，并将数据成果提交乡镇（街道）纳入国土空间“一张图”管理。
（六）勘界定桩后，乡镇（街道）农业综合服务中心对申请人是否具备申请资格、是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房（规划许可）申请及外观风貌等是否经过村组审核、公示等进行审查，涉及水务、电力、交通、环保、住建等相关部门的，乡镇（街道）应当及时征求相关部门意见，有关部门原则上应在7个工作日内完成意见签署。法律法规政策明确规定乡镇（街道）承担的审查事项，由乡镇政府（街道）有关机构具体负责审查。
（七）乡镇（街道）根据各部门（机构）联审结果，对宅基地申请分类别进行审批。申请用地涉及占用农用地的，乡镇（街道）自收到建房申请表15日内，将农村宅基地建房农用地转用申请报市级人民政府，并抄送市级自然资源部门。市级人民政府收到农村宅基地建房农用地转用申请15日内完成审批并通知乡镇人（街道）。取得农村宅基地建房农用地转用审批手续的，乡镇（街道）5日内核发《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》，并通知村民委员会在本村范围内公告；未取得农村宅基地建房农用地转用审批手续的，乡镇（街道）5日内书面告知申请人，并说明理由。涉及林地的，应当取得林草部门同意，再申请办理农用地转用审批手续。取得用地批准文件后，乡镇（街道）按规定核发《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》，并通知村民委员会在本村范围内公告；未取得农村宅基地建房农用地转用审批手续的，乡镇人民政府5日内书面告知申请人，并说明理由。
（八）经初步勘察、勘界定桩及审批完毕后，无正当理由，申请农户不得提出更改建房位置范围、面积等。
第二十三条 乡镇（街道）应当建立农村宅基地审批建房管理台账，相关登记、审批资料应当归档留存备查，定期将审批情况报送市农业农村局、市自然资源局、市住房和城乡建设局等部门备案。
第二十四条 在集体建设用地上进行住房建设的，由乡镇人民政府或街道办事处审核后，由乡镇人民政府或街道办事处规划管理部门核发乡村建设规划许可证；涉及城镇开发边界内的农村宅基地建房，按照各地详细规划或管控要求进行审批。
第二十五条 办理《乡村建设规划许可证》需提交以下资料：
（一）农村宅基地和建房（规划许可）申请表原件，申请人自备；
（二）农村宅基地使用承诺书原件，申请人自备；
（三）宅基地坐落平面位置图原件，具有测绘资质条件的中介机构提供，申请人自备；
（四）集体建设用地批文或者土地使用权证复印件，申请人自备；
（五）申请人身份证复印件，申请人自备；
（六）申请人户口簿复印件，申请人自备；
（七）申请人结婚证（未婚的不提供）复印件，申请人自备；
（八）相关图纸资料原件；
（九）法律法规规定的其他资料。
第五章 建房管理
第二十六条 经批准用地建住宅的农户，应当在开工前向乡镇（街道）申请复核宅基地用地范围面积。3层及以上新建农村住宅（包括分期建设的住宅）以及经营性的农村住宅，必须依法依规经过专业设计和专业施工，严格执行房屋质量安全强制性标准。
自申请批准之日起，申请农户应当及时动工建房，原则上2年内完成建房。
第二十七条 乡镇（街道）自收到申请之日起7个工作日内组织乡镇（街道）农业综合服务中心、自然资源所、国土和村镇规划建设服务中心等相关站所工作人员会同农村宅基地协管员，现场进行开工查验和实地丈量批放宅基地，共同签字确认。
第二十八条 农村宅基地协管员负责本村建房日常巡查监管、信息上报和协助处理相关事项等职责，督促农户依法依规进行住宅建设，及时收集掌握农村宅基地使用、农房建设施工等信息。
第二十九条 建房完工后，农户应当及时向乡镇（街道）申请住宅竣工验收。乡镇（街道）自收到验收申请之日起15日内组织相关部门（机构）进行验收，实地检查农户是否按照批准范围、面积、“四至”等规定使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求建设住宅，是否符合《云南省农村住房竣工验收管理指导意见》的有关规定，对符合要求的，自收到验收申请15日内，出具农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表；不符合要求的，指导督促村民进行整改，直至符合验收要求。
第三十条 经批准易地建造住宅的，自乡镇政府（街道办）验收通过之日起90日内自行拆除旧房，原宅基地交由本村组集体经济组织进行登记和重新安排使用。能复耕的，由农户自行负责复耕。
第三十一条 住宅通过竣工验收的农户，可持原宅基地收回或者拆除、复耕证明，依法依规向不动产登记机构申请办理不动产登记。
第六章 不动产登记
第三十二条 已登记的宅基地、集体建设用地，按照“不变不换”原则，之前依法颁发的宅基地、集体建设用地土地使用权证书继续有效，不再重新登记。对于宅基地已登记、住宅未登记且住宅占地不超过宅基地发证范围及面积的，农户有换发不动产权证意愿的，可提交相关农村住宅调查信息和符合规划的证明材料，向不动产登记机构申请办理不动产登记。
第三十三条 经依法批准的宅基地，自住宅竣工验收之日起一年内，农户可持相关材料向不动产登记机构申请办理农村宅基地不动产登记。
未办理《农村宅基地批准书》《乡村建设规划许可证》《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》的，不得办理不动产登记。
第三十四条 办理农村宅基地不动产登记费用按相关规定执行。农村宅基地纳入不动产登记管理，登记机构应当建立不动产登记档案。
第三十五条 宅基地使用权被依法收回的，农户应当向不动产登记机构申请办理宅基地使用权注销登记；依法作出收回不动产权利决定生效后，要求不动产登记机构办理注销登记的，由不动产登记机构对该宅基地使用权进行注销公告，公告期满后直接办理注销登记。
第三十六条 已有一处宅基地的农户、非本村组村民或者城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的，可按规定登记发证，在不动产登记簿和权属证书附记栏注记“该权利人为本集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。
第七章 监督管理
第三十七条 宅基地实行日常监管及投诉举报制度。建立市农业农村局、市自然资源局、乡镇（街道）及村组联动监管机制，依法查处各类违法占地建住宅行为。市农业农村局、乡镇（街道）应当向社会公开投诉举报电话，受理宅基地投诉举报。接到投诉和举报，应当做好记录，并及时组织执法人员调查处理。
第三十八条 市农业农村局承担本行政区域发生的宅基地违法用地查处，对违反宅基地管理行为的，视情节轻重，依法依规实施失信惩戒。
建立市、乡、村三级宅基地巡查机制，加强巡查，及时发现处置各类违法违规占用土地行为。
第三十九条 宅基地管理工作人员在监督管理中弄虚作假、玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，对主管人员和负责人依法依规给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十条 未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由市农业农村局责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。建住宅占用土地超过本办法规定的标准，依据《中华人民共和国土地管理法》的规定进行处罚。
第四十一条 未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由市自然资源局责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。超过批准的数量占用土地，多占的土地以非法占用土地论处。
第四十二条 在村庄和集镇规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡镇政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，依法可以拆除。
第四十三条 本办法自2023年12月6日起施行。
附件：1．农村宅基地和建房（规划许可）申请表
2．农村宅基地使用承诺书
3．农村宅基地和建房（规划许可）审批表
4．农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表
5．乡村建设规划许可证
6．农村宅基地批准书
7．开远市城市规划区、坝区及乡镇所在地、山区、半山区自然村名称
