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云南省城镇棚户区改造相关知识

文章来源:红河州住建局

发布日期:2020/07/15 14:48

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  一、城镇棚户区改造的重要意义

  棚户区改造是重大的民生工程和发展工程。实施棚户区改造,是改善民生的重大举措,可以帮助困难群众改善住房条件,圆上他们的“住房梦”,使他们感受到党和政府的温暖;是完善城镇功能的客观要求,可以推进以人为核心的新型城镇化建设,破解城乡二元结构,提高城镇化质量;是促进经济社会协调发展的有效途径,可以接续形成新的经济增长点,拉动投资、消费需求,带动相关产业发展,同步发挥助推经济实现持续健康发展和民生不断改善的积极效应。

  二、云南省城镇棚户区改造工作的总体要求

  以邓小平理论、“三个代表”重要思想、科学发展观、习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,积极适应云南新型城镇化发展需要,把城镇棚户区改造与完善住房保障体系、提升人居环境、加快城市更新改造等有机结合起来,以有效改善群众住房条件为出发点和落脚点,加快推进集中成片棚户区(危旧房)改造,积极推进非成片棚户区(危旧房)改造,逐步开展基础设施简陋、建筑密度大的城镇旧住宅区综合整治,稳步实施城中村改造,努力把棚户区改造成房屋质量优良、功能完善、设施齐全、生活便利、环境优美的新型社区。

  三、棚户区改造

  棚户区改造(危旧房),简称棚改,是政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民生工作。目前我国棚户区改造主要包括城镇棚户区改造、国有工矿棚户区改造(含煤矿棚户区改造)、国有林区棚户区和国有林场危旧房改造、国有垦区危房(含华侨农场非归难侨危房改造)4类。其中,城镇棚户区是指城镇规划区范围内,简易结构房屋较多、建筑密度较大,使用年限久,房屋质量差,建筑安全隐患多,使用功能不完善,配套设施不健全的区域。

  四、城镇棚户区改造的范围标准

  城镇棚户区改造(危旧房)改造具体范围由州(市)、县(市、区)人民政府结合当地实际情况确定。2016年1月22日,国务院常务会明确:将棚改政策支持范围扩大到全国重点镇。根据国家有关要求,要严格把握改造标准:严禁将房地产开发、城市基础设施建设等项目打包纳入棚改:严禁将因道路拓展、历史街区保护、文物修缮等拆迁改造房屋的项目纳入棚改;严禁将农村危房改造项目纳入棚改;严禁将房龄不长、结构比较安全的居民楼纳入棚改;严禁将棚改政策覆盖到一般建制镇;严禁将小区美化亮化、居民房屋外立面整治等项目纳入棚改;严禁将补偿面积过大、改造成本过高的城郊(边)村改造纳入棚改。

  五、城镇棚户区改造的基本原则

  (一)科学规划、分步实施;

  (二)政府主导、 社会参与;

  (三)因地制宜、区别对待;

  (四)完善配套、同步建设;

  (五)以人为本、依法实施。

  六、城镇棚户区改造的责任主体

  省人民政府对全省棚户区改造工作负总责,加强目标责任考核。各州(市)、县(市、区)人民政府是棚户区改造实施的责任主体,要切实履行职责,加强组织领导,明确责任措施,分解落实棚改计划任务,确保按时按质按量完成各类棚户区改造任务。

  七、棚户区改造计划申报下达程序

  (一)计划申报。

  根据国家部署,按照“按需申报、量力而行”原则,采取自下而上方式,在当年度,由县级、州级政府向省级住房城乡建设、发展改革、财政等部门层层向上申报次年棚改计划任务,并经省人民政府确认后,向国家有关部委进行申报。

  (二)计划下达。

  每年先由国家保障性安居工程协调小组与云南省人民政府签订当年度住房保障工作目标责任书;再由省政府与各州(市)政府签订年度住房保障工作目标责任书;随后,省级有关部门联合发文将国家下达的城镇棚户区改造计划分解下达到州(市),各州(市)负责将省级下达计划分解下达到所属县(市、区)、最后由县(市、区)将计划任务落实到具体改造范围和地块并完成改造任务。个别由州(市)直接实施项目,完成任务责任主体为州(市)政府。

  八、城镇棚户区改造的方式

  城镇棚户区改造采取拆除新建、改建(扩建、翻建)、货币化安置等方式实施。

  九、城镇棚户区改造的安置补偿方式

  城镇棚户区改造实行产权调换、实物安置和货币补偿相结合方式,由棚户区居民自愿选择。房屋最低安置面积标准和具体安置补偿方案由各地结合实际制定。

  由棚户区居民自愿选择:产权调换、实物安置、货币补偿。

  十、棚户区改造统计口径

  (一)开工统计口径

  新建棚户区改造安置住房的开工统计口径为:规划设计的永久性工程已正式破土开槽(地基处理或打永久桩);设计采用地基处理的,开始地基处理施工;设计采用桩基础的,开始桩基础施工。其中,建有地下结构的开工统计口径为:

  开始基坑开挖施工。基坑开挖前需要基坑支护的,开始基坑支护施工;基坑开挖前需要在地面进行桩基础施工或地基处理施工的,开始桩基础施工或地基处理施工。开工数量按已开工单体工程设计的棚改安置住房套数进行统计。

  依据建办保函〔2015〕910号、建保〔2016〕262号、财综〔2017〕2号文件规定,棚改货币化安置开工统计口径为:第一,实行直接货币补偿的,以棚改项目为单位,按照货币补偿款核定开工套数。具体按以下公式核定:直接货币补偿开工套数=项目货币补偿款/(当地上一年度新建商品住房均价×80平方米),计算结果取整不进位。按照以上公式计算核定的开工套数小于签订征收补偿协议的户数时,可以按照签订征收补偿协议的户数统计开工套数。对于采取实物安置与货币补偿相结合的,要分别核定开工套数。第二,实行政府组织棚改居民购买商品住房(含当地政策性住房等)安置的,按被征收人与房屋征收部门签订的合同(协议)明确的购买住房套数核定开工量。按上述规定无法统计的,可按照第一条公式核算。 第三,实行政府购买商品住房(含当地政策性住房等)安置的,按政府部门或其委托的单位与商品住房所有者签订的购买协议(合同)中载明的购买住房套数核定开工量。

  (二)基本建成统计口径

  基本建成套数,指单体工程按批准的设计文件要求主体工程完工并基本达到交付使用条件的套数。实行直接货币补偿的,开工即视同基本建成。实行政府组织棚改居民购买商品住房安置和政府购买商品住房安置的,其中已签订征收(拆迁)补偿协议的,开工即视同基本建成;已购买商品住房作为安置房但尚未签订征收(拆迁)补偿协议的,开工即视同基本建成。

  十一、城镇棚户区改造资金水源

  (一)中央对棚户区改造的补助资金,包括中央财政城镇保障性安居工程专项资金和城镇保障性安居工程配套基础设施建设中央预算内投资。中央财政城镇保障性安居工程专项资金由国家根据上年度目标任务完成情况和本年度目标任务情况下达;城镇保障性安居工程配套基础设施建设中央预算内投资,由发展改革系统逐级进行申报,同时抄报上级住房城乡建设部门。

  (二)省级补助资金,目前省级财政按5000元/套补助城镇棚户区改造项目。

  (三)州(市)、县(市、区)人民政府可从城市维护建设税、城镇公用事业附加、城市基础设施配套费、土地出让收入等渠道中安排。我省大部分地区主要依托“三金”(土地出让总收入5%、房地产开发税收的10%和住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用后的全部)筹集资金。

  (四) 融资渠道获得资金

  1、鼓励和引导社会资本通过直接投资、间接投资、参股、政企共建、委托代建等多种方式参与棚户区改造筹集的资金;

  2、其他如发行中期票据、企业债券、信托融资等创新融资体制机制筹集的资金。

  3、省政府代地方政府发行债券筹集资金,即棚改专项债券,目前发行棚改专项债券作为棚改项目建设资金筹措的主要渠道。

  4、采取政府购买棚改服务方式筹集的资金。PPP模式筹集的资金。

  十二、城镇棚户区改造享受相关税费减免政策

  城镇棚户区改造项目,免征各种行政事业性收费和政府性基金,包括防空地下室易地建设费、白蚁防治费、城市基础设施配套费、散装水泥专项资金、新型墙体材料专项基金、城市教育附加费、地方教育附加、城镇公用事业附加等。棚户区改造项目涉及的城镇土地使用税、印花税、土地增值税、契税、个人所得税等,按照国家有关规定予以减免。电力、通信、供水等企业要积极支持棚户区改造,在入网、管网增容等经营性收费方面给予适当减免。棚改贷款贴息政策国家财政部专门出台了《城镇保障性安居工程贷款贴息办法》(财综〔2014〕76号)进行明确。

  十三、城镇棚户区改造资金使用管理要求

  城镇棚户区改造补助资金的补助范围为城镇规划区内已纳入省政府批准的棚户区改造年度计划的城市棚户区改造项目,专项用于纳入补助范围的棚户区改造项目征收、安置房建设(购买)和相关基础设施配套建设等支出,不得用于城镇棚户区改造中回迁安置之外的住房开发、配套建设的商业和服务业等经营性设施建设支出。中央财政城镇保障性安居工程专项资金可以直接支出,也可以采取注入项目资本金、贷款贴息等方式,发挥财政资金引导作用,吸引社会资本参与城镇保障性安居工程投资建设和运营管理。

  严禁各地通过虚报城镇棚户区改造任务或将城市道路拓展、重大工程建设等涉及的房屋拆迁纳入城镇棚户区改造范围等方式,骗取套取中央和省级财政城市棚户区改造专项资金。各地不得违规拨付或滞留城镇棚户区改造专项资金,不得拖欠城镇棚户区改造工程款;不得将应用于城镇棚户区改造的财政资金、银行贷款、企业债券收入等资金,挪用于园区开发、对外借款、投资经营、弥补工作经费等支出。

  十四、城镇棚户区改造中配套设施理设要求

  棚户区改造配套设施应与棚改安置住房同步规划、同步报批、同步建设、同步交付使用。编制城市基础设施建设规划,应做好与棚户区改造规划的衔接,同步规划安置住房小区的城市道路以及公共交通、供水、供电、供气、供热、通讯、停车库(场)、污水与垃圾处理等市政基础设施建设。安置住房小区商业、教育、医疗卫生等公共服务设施,配建水平必须与居住人口规模相适应,具体配建项目和建设标准,应遵循《城市居住区规划设计规范》要求,并符合当地棚户区改造公共服务设施配套标准的具体规定。

  十五、城镇棚户区改造工程质量监管

  城镇棚户区改造过程中要落实工程质量责任,严格执行基本建设程序和标准规范,特别是抗震设防等强制性标准。严格建筑材料验核制度,防止假冒伪劣建筑材料流入建筑工地。项目法人对建设质量负终身责任。勘察、设计、施工、监理等单位依法对建设工程质量负相应责任,实行单位负责人和项目负责人终身负责制。推广工程质量责任标牌,公示相关参建单位和负责人,接受社会监督。严格执行建筑节能强制性标准,实施绿色建筑行动,认真执行绿色建筑标准。

  十六、加快项目前期工作相关要求

  认真贯彻落实《关于建立完善棚户区改造项目审批绿色通道的指导意见》(云建保〔2016〕505号)精神,进一步优化审批流程、规范审批要件、创新审批方法、缩短审批周期,推行容缺受理、网上审批,采取“四函代四证”、限时办结、并联审批、集中办公等措施加快棚改项目前期工作。

  棚改项目“五有”:一有“三调”即“房调、地调、民调”完成情况;二有征收补偿办法;三有拆迁安置方案或改(建扩建、翻建)方案;四有安置房房源地选址规划意见;五有项目实施主体。

  十七、棚改货币化安置相关规定

  《住房城乡建设部办公厅等关于申报2019年棚户区改造计划任务文件的通知》(建保办〔2018〕55号)明确,各省(区、市)有关部门要督促指导市、县根据当地房地产市场和商品住房库存情况,及时有针对性地调整完善货币化安置政策。商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县,尽快取消货币化安置的优惠政策,支持棚改安置住房建设。商品住房库存量大、市场房源充足的市县,可继续稳妥有序推进棚改货币化安置。

  十八、棚户区改造的基本程序

  棚户区改造基本程序依据土地性质不同,分为国有土地上和集体土地上的棚户区改造程序。国有土地上的棚户区改造程序依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的程序实施征收行为;集体土地上的棚户区改造应依据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》及自然资源部的《征用土地公告办法》规定的程序实施。

  (一)国有土地上的棚户区改造程序

  首先,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条、第九条确定房屋征收符合公共利益的需要;符合四规划一计划是棚户区改造的启动程序和先决条件。其次,依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条、第十一条制定征收补偿方案并及时公布,并根据被征收范围内被征收人意见及时修改征收补偿方案,组织听证等。再次,进行社会稳定风险评估后由市、县级人民政府作出征收决定。涉及人数较多的根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十二条第一款规定,应当经政府常务会议讨论决定。这是作出房屋征收决定的决策程序,也是法定程序。最后,将征收决定在征收范围内进行公告。与被征收人协商选定评估机构等。

  (二)集体上地上的棚户区改造程序

  集体土地上的房屋征收基本程序,分为征收报批阶段和征地实施阶段。征收报批阶段的程序:一般由市、县级国土资源局发布拟征地公告并征询村集体经济组织和农民的意见,进行地籍调查和地上附着物登记,拟订“一书四方案”组卷上报审批。

  征收实施程序:一般包括发布征收士地公告,开展征收补偿登记,对征收补偿安置方案制订、公告、听取意见(听证)并修改,征收补偿安置方案报批,征收补偿安置方案批准;补偿安置方案具体实施等环节。

  十九、城镇棚户区改造的工作流程

  (一)认真开展“三调”等前期工作,确定拆迁安置范围和对象;

  (二)确定拆迁补偿安置方案;

  (三)完成房屋及附属物评估;

  (四)签订征收安置协议并开展房屋征收拆迁工作;

  (五)做好补偿安置工作;

  (六)实施实物安置的,要按基本程序建设和按时竣工,及时将棚改安置房分配给棚改对象。

  二十、棚改专项债券发行有关要求

  对新开工棚改项目,不得以政府购买服务名义实施建设工程或变相举债,确需政府融资的,应当依法通过发行地方政府债券方式融资。对于必要的棚改在建项目,允许项目实施主体在不扩大建设规模和防范风险的前提下,与金融机构协商继续融资。

  根据棚改项目地理位置、征拆户数、实施期限等因素,棚改专项债券可以对应单一项目发行,也可以对应同一地区多个项目集合发行。试点发行棚改专项债券的棚改项目应当有稳定的预期偿债资金来源,对应的纳入政府性基金的国有土地使用权出让收入、专项收入应当能够保障偿还债券本金和利息,实现项目收益和融资自求平衡。

  二十一、城镇棚户区改造涉及的主要政策文件

  1、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号)

  2、《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》(国发〔2013〕25号)

  3、《国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知》(国办发〔2014〕36号)

  4、《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》(国发〔2015〕37号)

  5、《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》(建保〔2009〕295号)

  6、《关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知》(财税〔2010〕 42号)

  7、《关于加强保障性安居工程质量管理的通知》(建保〔2011〕69号)

  8、《关于鼓励民间资本参与保障性安居工程建设有关问题的通知》(建保〔2012〕91号)

  9、《关于加快推进棚户区(危旧房)改造的通知》(建保〔2012〕190号)

  10、《财政部国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》(财综〔2013〕101号)

  11、《国家发展改革委办公厅关于创新企业债券融资方式扎实推进棚户区改造建设有关问题的通知》(发改办财金〔2014〕1047号)

  12、《住房城乡建设部办公厅关于棚户区界定标准有关问题的通知》(建办保函〔2014〕535号)

  13、《财政部关于印发<城镇保障性安居工程贷款贴息办法>的通知》(财综〔2014〕76号)

  14、《财政部关于做好城市棚户区改造相关工作的通知》(财综〔2015〕57号)

  15、《住房城乡建设部办公厅关于做好2016年城镇棚户区和城市危房改造计划工作的通知》(建办保函〔2015〕217号)

  16、《财政部 住房城乡建设部关于进一步做好棚户区改造相关工作的通知》(财综〔2016〕11号)

  17、《财政部 住房城乡建设部关于印发<中央财政城镇保障性安居工程专项资金管理办法>的通知》(财综〔2017〕2号)

  18、《云南省人民政府关于推进城镇和国有工矿棚户区改造工作的实施意见》(云政发〔2010〕22号)

  19、《云南省人民政府关于加快推进棚户区改造工作的实施意见》(云政发〔2013〕133号)

  20、《云南省人民政府办公厅关于进一步加快棚户区改造工作的通知》(云政办明电〔2014〕17号)

  21、《云南省人民政府办公厅关于进一步推进棚户区改造工作的通知》(云政办发〔2014〕63号)

  22、《云南省人民政府关于进一步做好城镇棚户区和城市危房改造及配套基础设施建设有关工作的实施意见》(云政发〔2015〕69号)

  23、《关于建立完善棚户区改造项目审批绿色通道的指导意见》(云建保〔2016〕505号)

  24、《云南省住房和城乡建设厅等部门转发住房城乡建设部办公厅等部门关于申报2018年棚户区改造计划任务的通知》(云建保函〔2017〕361号)

  25、《云南省住房和城乡建设厅等转发住房城乡建设部办公厅等6部门关于申报2019年棚户区改造计划任务文件的通知》(云建保〔2018〕371号)

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