一、案例
1995年3月，居民甲与乙公司签订房屋买卖协议，约定甲购买乙公司建筑面积为90平方米的房屋（以下简称“案涉房屋”）。1995年6月，甲一次性支付房款后双方办理了过户手续，甲取得×字第006003号《房屋所有权证》（以下简称“3号房产证”）。乙公司交房后，甲未实际使用也未处分。2009年6月，乙公司法人代表王某又与居民丙签订房屋买卖协议，约定乙公司将案涉房屋出售给丙。2009年7月，丙向王某支付购房款及信息费后，乙公司委托员工与丙共同到市住房和城乡建设委员会（以下简称“市住建委”）提交了登记申请书、售房协议（签订日期和售价分别记载为1995年1月和6万元）、契税缴款书等材料后，办理了案涉房屋过户手续。丙取得×字第000407号《房屋所有权证》（以下简称“7号房产证”）。案涉房屋交付后，丙进行装修并一直居住使用。2012年2月，市住建委根据丙、丁（丙的妻子）申请，又将案涉房屋登记为丙、丁共同共有，并分别颁发了×字第09708号和×字第09709号《房屋所有权证》（以下简称“8号房产证”和“9号房产证”）。
2016年3月，甲得知案涉房屋被再次出售后，遂向人民法院提起行政诉讼，请求撤销市住建委向丙颁发7号房产证的行为，并撤销8号和9号房产证。人民法院一审、二审均认为，市住建委在乙公司未提交房屋权属证书等材料且已为甲颁发案涉房屋3号房产证后又为丙办理7号房产证，未尽到审慎审查义务；丙因明知案涉房屋无产权证及与乙公司共同提交虚假购房协议、丁因非交易取得，均不构成善意取得，并判决确认市住建委办理7号房产证行为违法，撤销8号房产证和9号房产证。2018年11月，丙和丁以乙公司、王某、市自然资源和规划委员会（机构改革后承继了市住建委房屋登记职责，以下简称“登记机构”）为被告向人民法院提起民事诉讼，请求解除案涉房屋买卖协议、乙公司和王某连带返还购房款、乙公司和登记机构连带赔偿购房款利息及装修费等。
一审法院认为，案涉购房合同已无法履行应予以解除；丙、乙公司和登记机构均存在过错，三方应按5%、50%和45％的比例承担房屋差价损失赔偿责任；登记机构作为行政机关，应适用行政赔偿程序。随后，一审法院做出“5号民事判决”：解除案涉购房合同；乙公司返还购房款；乙公司赔偿房屋差价损失（房屋差价损失的50%）；驳回丙、丁的其他诉讼请求。登记机构和乙公司不服一审判决，先后提起上诉和申请再审，均被驳回。
2019年11月，丙和丁向人民法院提起行政赔偿诉讼，请求判令登记机构赔偿房屋差价损失（案涉房屋差价的45%）。一审法院认为，登记机构案涉登记行为已被生效判决确认违法，原告有权申请行政赔偿；案涉房屋增值部分属于直接损失；登记机构未尽到审慎审查义务，存在重大过错，赔偿比例应根据其过错程度，参照5号民事判决和遵循原告损失填平原则予以确定。据此，一审法院判决登记机构赔偿丙、丁房屋差价损失60万元。登记机构不服，提起上诉。
二、疑惑
申请人提供虚假材料导致登记错误时，登记机构应否承担赔偿责任？如何确定不动产登记错误赔偿的范围与标准？
三、答疑解惑
由当事人与登记机构共同原因或混合过错导致登记错误时，如何进一步确定赔偿责任的分担，在现行法律法规和司法解释中尚无明确、统一的规定，司法实践中主要有4种处理模式。（1）登记机构与提供虚假材料当事人承担连带责任，可由登记机构先行赔偿，再向造成错误登记的人追偿，其依据是《民法典》第222条。（2）按照各方行为与损害结果之间有无因果关系、具体过错程度、在损害发生和结果中作用大小等确定登记机构与提供虚假材料当事人之间的赔偿责任分担份额或比例。其依据是《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第12条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第97条等规定。（3）由受害人优先通过民事诉讼等其他途径获得赔偿，在穷尽其他救济渠道仍无法获得赔偿时，方可提起行政赔偿之诉，提供虚假材料的直接侵权责任人承担第一顺位赔偿责任，登记机构承担与其过错相应的补充赔偿责任；受害人的经济损失已由民事赔偿诉讼判令他人承担的，登记机构不再承担赔偿责任。（4）由隐瞒真实情况或者提供虚假材料导致登记错误的当事人承担赔偿责任，登记机构不承担相应赔偿责任，其依据是 《国家赔偿法》第5条、《不动产登记暂行条例》第16条等规定。
登记机构可免于赔偿的情形还包括以下方面：一是登记所依据的公证书、交易合同等基础法律关系材料被判定无效导致登记行为被撤销或确认违法，登记机构无过错的；二是登记机构存在过错，但未造成当事人直接财产损失，或者损害结果与登记错误不具有法律上因果关系的；三是已有证据不足以证明登记机构违反法律规定或未尽合理审慎职责的。上述情况的处理模式，在司法判决中都有体现，按第二种模式相对合理。但是，这又涉及行政赔偿诉讼与民事赔偿诉讼的交叉问题，出现法律适用规则的冲突。
本案即是按第二种思路处理，乙公司“一房二卖”存在明显过错，是案涉纠纷发生的主要原因；登记机构重复登记颁证，也存在过错。由此可见，当事人提供虚假材料导致登记错误，并不当然构成登记机构免责事由。登记机构自身存在过错的，仍要承担相应赔偿责任。
实践中，错误登记赔偿性质虽然仍存在争议，但除个别案例外，多数按行政赔偿责任处理。根据《国家赔偿法》等规定，行政赔偿按照直接损失给予赔偿，间接损失不予赔偿。但是，现行法律法规和司法解释并未进一步明确“直接损失”的认定标准，这致使各地司法判决中缺乏统一规则。有的按错误登记时不动产价值、合同标的额计算，不动产增值、利息及违约金作为间接损失不予赔偿；有的将不动产增值、可得利益和利息计入直接损失等。从近年有关司法判例看，“直接损失”认定范围有从宽趋势，个别案件将可得利益作为直接损失纳入赔偿范围。
本案中，一审、二审法院均认为，丙、丁通过公开交易、支付购房款、办理转移登记等力所能及的“合法途径”获得了案涉房屋，房屋现有价值包含的增值构成原告的直接损失，应予以赔偿，但利息作为间接损失则不属于赔偿范围。客观地说，将增值作为直接损失有利于填补受害人损失，但仍需要与现行法律规定衔接。
本案二审法院认为，登记机构向丙颁发房屋所有权证的行为已被确认违法，对案涉房屋差价损失的产生及继续扩大亦负有责任；案涉房屋增值损失属于丙、丁的直接损失；丙的过错不能构成因自身行为致使损害发生从而国家不承担赔偿责任的情形；登记机构未尽审慎审查义务，存在重大过错，不能免责；一审法院参考民事判决、遵循填平原则认定登记机构承担45%的赔偿比例并无不当。随后，二审法院判决：驳回上诉，维持一审判决。
本案历经多次诉讼，对登记机构、司法机构和当事人均造成巨大的资源浪费。因此，尽快在法律层面明确登记错误赔偿的性质、归责原则、赔偿范围及处理方式，已是登记制度建设无法回避的重要问题。
（转自：中国不动产官微）
