各县市住房和城乡建设局，蒙自市城市管理综合行政执法局、弥勒市城市管理综合行政执法局、个旧市城市管理综合行政执法局、建水县城市管理综合行政执法局、金平县城市管理综合行政执法局：

　　现将《红河州住宅小区业主自行管理指导规则（试行）》印发你们，请认真抓好贯彻执行。

　　红河州住房和城乡建设局

　　2024年4月25日

红河州住宅小区业主自行管理指导规则（试行）

　　第一章 总 则

　　第一条 为了规范全州住宅小区业主自行管理活动，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《中共中央组织部、中共中央政法委、民政部、住房和城乡建设部关于深化城市基层党建引领基层治理的若干措施（试行）》《住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》《云南省物业管理规定》《红河州物业服务收费管理实施细则》及有关法律法规和规范性文件，结合本州实际，制定本指导规则。

　　第二条 红河州行政区域内国有土地上依法建设且实行业主自行物业服务管理活动的住宅小区，适用本指导规则。前款所称住宅小区业主自行物业服务管理活动，是指业主共同决定不委托物业服务企业，依法依规自行管理本物业管理区域的行为。

　　第三条 住宅小区业主自行管理实行业主自管与政府职能部门指导、街道办事处（乡、镇人民政府）、社区居民委员会指导监督管理相结合的原则。

　　第四条 住宅小区业主自行管理应当在街道办事处（乡、镇人民政府）、社区居民委员会领导下依法依规开展物业管理活动。服务管理活动要突出基层党组织在住宅小区自行管理中的领导作用。

　　第五条 自行管理小区的业主委员会（物业管理委员会行使业主委员会相同权责义务）应当创造条件及时建立党组织，暂不具备组建条件的，要主动向街道办事处（乡、镇人民政府）和社区“两委”报告，通过选派党建指导员、招聘党员员工等方式加强党的工作覆盖，接受物业服务项目所在社区党组织领导，同时接受物业行业党组织指导。

　　街道社区党组织要在自行管理住宅小区的业主委员会组建和换届过程中加强人选把关，提高业主委员会成员中党员比例，新成立的业主委员会党员比例不低于50%。业主委员会根据业主大会授权决定大额维修资金使用、小区公共收益支出、公共设施完善等事项前，应主动向社区“两委”报告。做到服从社区党组织领导，建立和坚持业主委员会负责人年终向社区党组织述职制度，街道（乡镇）党委派人指导，加强力量统筹、细化工作任务，不断提升业主委会规范化自管能力和物业服务水平。

　　第六条 业主委员会执行业主大会的决定事项，积极配合所在社区居（村）委会工作，接受其指导和监督。业主委员会应当督促业主遵守法律法规、议事规则、管理规约和业主大会决议，对业主违规违约行为进行劝阻；对多次催交仍拖欠物业费的业主，可根据管理规约规定的相应措施进行催交。

　　第二章 业主自行管理的实施

　　第七条 住宅小区决定自行管理应组织召开业主大会按照《中华人民共和国民法典》第二百七十八条决定。由业主大会委托业主委员会实施自行管理，业主委员会是管理本住宅小区的实施主体，业主委员会主任或业主大会指定的其他负责人员为业主自行管理的第一责任人。在自行管理期间，由业主、业主委员会、业主自行管理负责人及参与自行管理的相关人员，根据各自的职责承担相应的责任。

　　第八条 住宅小区物业管理实行业主自行管理的，应当通过业主符合法律规定表决通过后，及时报送街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会备案。业主大会在银行开设业主共有资金基本账户，并设立业主监事会或监事。

　　第九条 住宅小区业主自行管理的服务内容包括：

　　（一）妥善保管和移交项目资料；

　　（二）制定物业服务的各项制度；

　　（三）房屋共用部位的日常维修、养护和管理；

　　（四）共用设施设备的日常运行、维护和管理；

　　（五）附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；

　　（六）公共绿地的养护和管理；

　　（七）公共区域的清洁服务和公共环境卫生的维护；

　　（八）安防监控、消防安全管理、新能源汽车充电桩、电动自行车充电安全巡查和防范等工作；

　　（九）全天候安保巡察监管和进出车辆停放管理；

　　（十）公共秩序维护和突发事件应急处置；

　　（十一）对物业服务中安全隐患的发现和处理及向有关监管部门上报的情况进行建立台账和实施存档；

　　（十二）法律法规规定和管理规约约定的其他事项。

　　第十条 业主自行管理，应当建立以下服务管理制度：

　　（一）工作人员管理制度；

　　（二）财务管理制度；

　　（三）合同管理制度；

　　（四）房屋共用部位维修养护管理制度；

　　（五）共用设施设备维修养护管理制度；

　　（六）公共秩序维护管理制度；

　　（七）环境清洁管理制度；

　　（八）小区绿化管理制度；

　　（九）收费管理制度；

　　（十）多方联动协调运行机制；

　　（十一）突发事件应急机制；

　　（十一）业主服务管理制度；

　　（十三）群众反映问题的受理处置机制。

　　第十一条 自行管理小区的业主委员会应当与城市管理综合行政执法部门建立协商议事工作机制，引入城市管理执法进小区，依托城市综合管理服务平台，为业主主动协调服务受理和处置服务诉求。对违章搭建、毁绿占绿、任意弃置垃圾、违反规定饲养动物、电动车违规停放充电、占用堵塞公共和消防通道等违法违规行为做到及时发现、耐心劝阻和督促改正，对拒不改正的，及时向城市管理综合行政执法部门、街道办事处（乡、镇人民政府）、社区居（村）民委员会等相关部门报告，切实维护好业主利益。

　　第十二条 业主委员会应当协调供水、排水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业运营单位服务到最终用户，及时联系专业运营单位对物业管理区域内相关设施设备的维修、养护和更新。对符合国家标准和技术规范的供水、供电、供气等共用设施设备及相关管线应当移交专业经营单位进行维修养护。

　　第十三条 实施业主自行管理，对电梯、消防等涉及重大人身财产安全以及其他有特定要求的设施设备的维修和养护，应当按照有关规定委托专业机构管理，并购买有关安全责任保险。业主委员会可以将保洁卫生、秩序维护、绿化养护等分项服务依法委托给第三方，但不能将该物业管理区域全部物业服务一并委托给第三方。

　　第十四条 业主自行管理的期限与本届业主委员会任期一致。本届业主委员会任期提前结束的，业主自行管理的期限相应提前终止。法律法规另有规定或者业主大会另有决议的除外。

　　第十五条 业主自行管理工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告。

　　第十六条 业主大会审议通过后，业主委员会成员可以根据业主大会的决议按月领取工作补贴，每季度补贴账目和业主委员会其他费用项目同时公示。具体承担物业管理服务工作的第三方费用，由业主委员会根据业主大会确定。业主自行管理期间，非经业主大会会议表决通过，不得超预算经营。

　　第十七条 自行管理的业主委员会应当建立健全财务管理制度。业主共有资金应当单独列账，共有部分收益应当及时转入该账户，共有资金账户由业主委员会管理。

　　第十八条 自行管理业主委员会应当将共有资金账户的基本信息报备街道办事处（乡、镇人民政府），并在物业管理显著区域定期向全体业主进行公示，公示期不得少于十五日。街道办事处（乡、镇人民政府）负责监督住宅小区业主委员会对共有资金账户的管理。

　　第十九条 自行管理小区的业主委员会应当定期公开业主大会议事规则、管理规约、住宅专项维修资金使用和经费开支等重要信息；每年向全体业主通报一次业主委员会工作开展情况；每半年公示一次业主委员会成员缴纳物业服务管理费、业主委员会及业主委员会成员公费开支等情况；每季度公示一次物业管理区域业主共有部分产生的收支情况， 保障业主的知情权和监督权。

　　第二十条 业主委员会每半年向社区党组织报告一次工作开展情况，并在物业管理区域环境改造、公共设施完善、动用大额维修资金等重大事项表决前，向社区党组织报告并向街道办事处（乡、镇人民政府）报备。

　　第二十一条 业主委员会应当积极配合街道办事处（乡、镇人民政府）党组织落实属地管理责任，对住建、综合执法、公安、信访等部门调研督导、管理指出的问题做到即知即改、立行立改，对“负面清单”拒不整改的，街道办事处（乡、镇人民政府）党组织将依法依规重新选举组建业主委员会。

　　第二十二条 对业主委员会存在所作决定违反法律法规、侵害居民群众利益等问题的，街道办事处（乡、镇人民政府）应当会同相关部门责令限期整改；拒不整改的，由街道办事处（乡、镇人民政府）依法撤销其决定并通告所有业主。

　　第二十三条 业主委员会及委员应当自觉接受街道办事处（乡、镇人民政府）、社区党组织的工作安排，充分发挥桥梁纽带作用，及时收集掌握并报告相关情况。对出现“负面清单”拒不整改或长期不尽责、不履职、作用发挥不好的业主委员会委员，社区党组织应当依法依规终止其委员资格并公告全体业主。

　　第二十四条 业主委员会应当全面落实物业服务质量监督主体责任，健全服务质量保障体系，建立服务投诉快速处理机制，编制物业服务标准，规范从业人员行为，加强人员车辆管理，定期巡检和养护共用部位、共用设施设备，采取合理措施保护业主的人身、财产安全，做好绿化养护，协助规范垃圾投放并及时清扫清运。当业主对服务质量提出质疑时，业主委员会应当听从街道办事处（乡、镇人民政府）和社区党组织的意见，支持物业服务兼并重组，提升管理区域服务水平。

　　第三章 业主自行管理安全责任

　　第二十五条 业主委员会是业主自行管理的安全责任主体，应健全安全防范措施，履行安全防范责任。业主自行管理负责人是物业管理区域安全管理的责任人。

　　第二十六条 业主委员会应建立安全防范制度和分层级制定应急预案，应急预案应当报街道办事处（乡、镇人民政府）备案。

　　业主委员会应当定期开展生产安全事故应急救援演练和人员避险自救培训，提升现场应急处置能力。物业管理区域发生安全事故或者其他紧急情况时，业主委员会应当立即启动相应的应急措施并配合相关行政主管部门开展救援抢险和应急处置工作，并按有关规定及时向街道办事处（乡、镇人民政府）安全生产监督管理部门和负有安全生产监督管理职责的有关部门或者专业经营单位报告，协助做好救助工作。

　　第二十七条 业主委员会在管理范围内应当履行消防安全管理、电梯等特种设备及管理区域内各种设施的安全管理职责，开展安全管理教育，发现违反安全管理的行为，应当进行劝阻、制止，对于不听从劝阻、制止的应向应急管理部门或相关职能监管部门报告。

　　主要履行下列消防安全管理责任：

　　（一）建立、健全消防安全制度，明确消防安全责任；

　　（二）定期开展防火检查，消除火灾隐患；发现消防违法行为的，应当及时报告应急部门消防机构或者公安派出所；

　　（三）保障公共疏散通道、安全出口、消防车通道畅通；

　　（四）管理、维护物业区域内的公共消防设施，保障消防器材以及消防安全标志完好有效；

　　（五）开展消防安全宣传教育，每年至少组织一次消防应急演练。

　　具体履行下列电梯安全管理职责：

　　（一）建立健全电梯维护保养和定期检查制度，委托依法取得电梯维保相应许可的单位实施专业维护和保养；

　　（二）指定电梯安全管理人员管理电梯，并由其管理和使用专用钥匙；

　　(三)安装电梯应急呼救系统并保障有效使用；

　　(四)将维护保养标志、安全提示、警示标志以及服务、投诉电话公示于电梯显著位置；

　　(五)确保电梯载重报警装置正常，警示正确使用电梯，发生影响电梯乘客人身和财产安全的事件或故障时，应当立即组织实施救援，并在明显位置公示暂停电梯使用警示标志。

　　(六)发现管理范围有人存在危及电梯安全的行为时，业主委员会应当及时劝阻、制止，并向特种设备安全监管部门报告或者向公安部门报警。

　　第二十八条 业主委员会应对共用设施设备建立管理台账，设专人负责进行定期检测及维护的规范化管理，对具有较大危险因素的设施、设备，应当设置明显的安全警示标志和事故应急处置指引。特种设备应按照有关规定，委托具有专业资质的机构进行定期检测检验及维护保养。

　　第二十九条 对已移交给专营单位的供水、供电、供气、通讯等设施设备，物业管理区域内委托给第三方运营的新能源汽车充电设施设备、游泳池等文化体育设施，业主委员会应当与运营单位约定相关设施设备的安全管理职责，配合运营单位开展相应的日常巡查工作。对涉及设施设备的不规范操作、破坏、损毁等不安全行为应及时劝阻、制止，并向运营单位报告设施设备存在的安全隐患及危险操作行为。对于运营单位未及时处理报告事项的，业主委员会应将相关情况向街道办事处（乡、镇人民政府）或相应的行业行政主管部门报告。

　　第三十条 业主委员会应当对掌握的业主资料和各项档案资料履行保密义务，不得将业主资料用于非物业管理活动。

　　第三十一条 业主委员会应当遵守《住宅室内装饰装修管理办法》及当地法律、法规和规章等有关物业服务人装修监管责任的相关规定，对物业管理区域的业主装饰装修进行监督、管理和服务。

　　第四章 业主共有资金的使用与监管

　　第三十二条 业主共有资金包括：

　　（一）物业住宅专项维修资金；

　　（二）共有物业收益，包括利用共用部位、共用设施的经营收益；

　　（三）物业服务费；

　　（四）业主依据管理规约或者业主大会决定分摊的费用；

　　（五）其他合法收入（包括特约服务、捐赠等）。

　　第三十三条 业主自行管理的共有资金，主要用于以下用途：

　　（一）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护等费用；

　　（二）附属配套建筑和设施的维修、养护和管理等费用；

　　（三）物业区域内清洁卫生费用；

　　（四）物业区域内绿化养护费用；

　　（五）物业区域内秩序维护费用；

　　（六）物业区域内党建活动、“美好家园”创建活动、暖心便民服务等活动所需费用；

　　（七）自行管理的人员工资、社会保险和按规定提取的福利费用等；

　　（八）办公费用和补充住宅专项维修资金费用；

　　（九）业主大会通过的业主委员会的工作补贴；

　　（十）经业主大会共同表决同意的其他支出。

　　非经业主共同决定，业主共有资金不得用于业主分红、购买和发放生活物资、组织观光旅游、集体聚会等。业主共有资金不得存入私人账户，不得用于除银行储蓄之外的其他投资，不得借贷给他人或者为他人提供担保。

　　第三十四条 业主委员会应当将共有资金存入业主大会在银行开设的业主共有资金基本账户，其监管按照管理规约执行。

　　第三十五条 业主委员会应当每年定期召开业主大会会议，表决通过本年度财务决算报告和下年度财务预算报告。

　　第三十六条 业主共有资金的使用和审批，按照法律法规规章和业主大会的相关决议执行。预算外业主共有资金的支出使用，应当取得业主大会的授权或业主大会表决同意，并接受街道办事处（乡、镇人民政府）的监督。

　　第五章 业主自行管理的终止

　　第三十七条 有下列情况之一的，业主自行管理提前终止：

　　（一）业主委员会人数不足原有人数的二分之一且不能通过递补、改选等方式，召开业主委员会会议的；

　　（二）业主大会决定取消自行管理的；

　　（三）自行管理期间，物业管理区域出现重大安全事故、重大群体性事件或重大公共卫生事件的；

　　（四）物业管理区域安全检查隐患较大且整改不到位的；

　　（五）街道办事处（乡、镇人民政府）认为需提前终止的。

　　前款第三至五项应召开业主大会会议表决，由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

　　第三十八条 住宅小区业主自行管理终止后，业主大会未选聘物业服务人提供物业服务的，业主委员会或业主大会可以提请街道办事处（乡、镇人民政府）组织选聘物业服务人提供临时物业服务，服务费用由全体业主承担。

　　物业管理区域突发失管状态时，因业主大会或业主委员会未提请街道办事处（乡、镇人民政府）组织选聘物业服务人提供临时物业服务，街道办事处（乡、镇人民政府）应当确定应急物业服务人，提供维持业主基本生活服务事项的应急服务。

　　第三十九条 业主自行管理提前终止的，自提前终止之日起三年内，业主大会不得就是否实施业主自行管理议题进行表决。

　　第六章 自行管理的监督

　　第四十条 业主委员会定期向业主公布业主共有部分经营与收益、维修资金使用、经费开支等信息，保障业主的知情权和监督权。业主委员会作出违反法律法规和议事规则、管理规约的决定，街道办事处（乡、镇人民政府）应当责令限期整改，拒不整改的依法依规撤销其决定，并公告业主。业主委员会不依法履行职责，严重损害业主权益的街道办事处（乡、镇人民政府）指导业主大会召开临时会议，重新选举业主委员会或取消自行管理决定。

　　第四十一条 业主委员会或者业主委员会委托的第三方在服务区域开展家政、养老等服务业务也应向全体业主公示，按双方约定价格收取服务费用。服务人不得收取公示收费项目以外的费用。街道应当加大对业主委员会成员违法违规行为查处力度，涉嫌犯罪的移交司法机关处理。

　　第四十二条 业主委员会应当定期召开会议，在决定物业管理有关重要事项前，应公开征求业主意见，并报告街道办事处（乡、镇人民政府）、社区“两委”。业主大会可授权业主委员会聘请专职工作人员承担日常事务，明确工作职责和薪酬标准。

　　第四十三条 建立健全审计制度。物业管理区域专有部分面积占比百分之二十以上的业主或者人数占比百分之二十以上的业主对共有资金收益收支情况有异议的，可以联名向街道办事处（乡、镇人民政府）书面提出，由街道办事处（乡、镇人民政府）组织业主审计小组或者委托第三方机构进行财务审计。

　　业主自行管理负责人实行任期和离任经济责任审计，审计事项由业主大会决定，审计费用从业主共有资金中列支。

　　第四十四条 按照法律法规规章的规定，业主有权请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况或资料：

　　（一）自行管理方案；

　　（二）自行管理的决议资料；

　　（三）与第三方签订的合同资料；

　　（四）自行管理人员聘用资料；

　　（五）共有资金的管理和使用情况；

　　（六）业主共同部位及车位、车库的使用情况；

　　（七）其他应当公布的情况和资料。

　　第七章 附 则

　　第四十五条 违反本指导规则的行为，国家、省、州相关法律、法规或规范性文件对其法律责任已有规定的，从其规定。

　　第四十六条 本指导规则自 2024 年5月1日起施行。

　　信息公开选项：主动公开