白襄君代表：
你在红河州十二届人大三次会议提出的《关于进一步加强物业管理的建议》的第0169号建议，已转交我局研究办理，现将办理情况答复如下：
一、关于推进市场化进程。新建小区要严格落实物管公开招标制，确保业主的选择权,要严格遵循市场规律,按照公平竞争、业主委托、有偿服务、委托人付费的原则提供服务,物业公司或承包人不能随意转让物业管理职能,使新建小区物管公开招投标率达到100%以上。引导有实力、专业化、水平高的物业企业占领市场扭转物业管理市场杂、乱、差的局面。要做好房地产开发与物业管理的衔接,物业部门要按照“提前介入，监督质量，确保入住”的要求，严把房屋及配套设施质量关，搞好验收，以保证物业管理的正常运行的建议
为进一步规范完善我州前期物业服务招标投标活动，保障物业服务招标投标当事人的合法权益，促进物业服务市场的公平竞争，根据《中华人民共和国招标投标法》、国务院《物业管理条例》，住建部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等有关法律法规，结合我州实际情况，2018年我局下发了《关于进一步规范前期物业服务招标投标的通知》，对我州的物业管理工作提出了纲领性的文件规范要求，并将《物业中标通知书》作为办理商品房预售许可的要件。
通过招投标的推行，在蒙自引进了全国物业排名第七的雅生活物业（隶属于雅居乐雅生活集团，在香港联交所上市）、文山恒泰物业、眉山市阳光物业（全国物业服务百强企业），分别承接天佑璟玥、长泰中天新城、阳光天悦府等项目。优秀物业企业的引进有利于企业在竞争中找差距，汲取同行企业的优秀服务理念和管理模式，从而提高企业自身的专业水平和综合管理能力，通过其优质服务和先进理念促进我州物业服务行业健康发展。
我们也将按照《物业承接查验办法》的规定，要求中标的物业服务企业必须按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收，签订物业承接查验协议。
二、关于强化行业管理。对物业公司进行清理,按照其实施服务的范围,调查物业公司的服务事项和业主的满意程度和实际情况,合理的确定其收费范围及标准,维护百姓的合法权益。一是应该严把审查关,对在收费申请中存在弄虚作假等现象的,坚决不予批复。二是监管规范物业行为,政府有关部门应从市场准入、完善收费标准、服务内容和提高管理水平等方面加强对物业管理行业的规范化管理,依法查处物业管理中不规范行为,改善居民小区物业服务质量,提高物业服务水平。建立市政府主管部门与业主联合评价物业管理制度,使物业评级和收费更加公开透明。三是进行全程监管,对没有依照规定收费的及乱用房屋维修基金的按照其违规现象给予处罚。不能很好履行物业公司职责的,应该撒销其营业资格，损害业主权益的，依法追究有关责任人的责任。居民小区业主财产物业必须提供比较完整周到的安防服务,业主财产受损物业公司有赔偿业主损失的责任的建议
根据云南省物价局 云南省住房和城乡建设厅《关于做好廉租住房物业服务及住房前期物业服务收费标准订价权限移交工作的通知》，前期物业收费标准由住建部门会同价格主管部门管理，涉及到收费方面的举报、投诉，仍由价格部门牵头，住建部门配合。目前，我州新建商品房前期物业服务收费均按相关规定报县市住房和城乡建设局审批，并出具收费标准备案回执单。收费标准要求在收费地点进行公示，接受业主监督，一旦有投诉举报，价格主管部门将进行查处。住宅专项维修资金列支须专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过或书面同意使用。并且维修工程必须进行公开招投标，县市房管部门全程参与监督、审查，审批通过方可使用。
2019年6月14日和18日，云南省住房和城乡建设厅行文出台了《云南省物业服务导则（试行）》和《云南省物业服务企业信用评价管理办法（试行）》两个文件。根据你的建议，我们将做好以下工作：
（一）在物业服务行业中，推行《云南省物业服务导则》的管理服务标准
《云南省物业服务导则》是云南省住房和城乡建设厅在2019年6月14颁发的规范物业服务企业“做事”行为的规范。在导则中，《导则》把物业服务企业的管理服务事项通过标准的方式进行了规范定格，企业在开展管理、服务和收费活动时，就有了一个通行的和公认的标准。有了这个标准后，企业的管理服务是否规范和示范到位，通过标准的比较，就可以明显的看出和发现企业的问题，有利于政府和业主对物业服务企业规范行为的评价和监督。《导则》出台后，我们一是通过宣讲贯彻，让企业和业主了解物业服务企业的“做事”检查和考核标准；二是，要求物业服务企业在新承接项目，所签物业服务合同约定的服务标准应主动参照、选择适用《导则》规定的对应要求。三是对《导则》实施前，物业服务合同约定的物业服务内容、标准超出、高于《导则》要求的，要求物业服务企业单方不得调整；低于《导则》要求的，物业服务企业应当主动自查、整改，尽量向《导则》要求的标准看齐，促进企业努力提高自己的管理服务水平。
（二）在物业服务行业中，推行《云南省物业企业信用评价管理办法》
《云南省物业企业信用评价管理办法》是云南省住房和城乡建设厅在2019年6月18颁发的规范物业服务企业“为人”行为的规范。企业信用评价采用的基本原理是：物业服务企业的信用得分=企业基础信息申报得分+企业信用加分-企业信用加分。企业的信用等级按企业实际信用得分来加以评定。在《信用评价管理办法》中，除了企业申报自己的基本情况可以得60分之外，企业表现好的行为可进行加分，加分的项目有：“基础信息”、“合同履行”、“运作规范”、“业主满意”和“社会影响”5个方面。通过信用加分，可以促进物业服务企业承接查验资料齐全、档案建立完善规范、收费公示清楚明确、安全警示明显有效、项目未有私搭乱建、设施设备完好无损、车辆停放秩序井然、消防未有安全隐患、电梯能保安全使用、车辆充电安全规范、装饰装修管控有效、项目环境干净整洁、花草树木长势良好、客户服务耐心细致、突发事件措施有效、文化活动氛围和谐；对企业表现不好的行为要进行减分。减分的项目有：“基础信息”、“合同履行”、“运作规范”、“业主满意”、“社会影响”和“遵纪守法”六个方面。通过信用减分，可以减少和抑制企业的擅自改变建构筑物规划用途；擅自改变物管用房用途；挪用维修资金，骗取中标；不按规定公示管理服务收费信息、对业主的合理投诉，不及时按相关规定进行处理；强行向业主推销商品或服务，擅自将业主信息用于与物业管理无关的活动；发生紧急事故，不及时进行应急处置和报告；不按约定公示公共收益收支账目；企业退出项目管理，不提前3个月告知业主；企业发现违规建筑或装修不及时告知、劝阻和报告；在没有相关依据的情况下，强制对业主进行停水、停电；未征得主管部门同意，擅自进入有争议的项目提供管理服务；服务合同依法解除或终止后，企业不按规定移交资料资产并退出物业管理区域等行为。
按照物业服务企业的信用得分=企业基础信息分+企业信用加分-企业信用减分的公式，由属地物业管理行政主管部门计算出企业的年度信用得分，并根据企业得分的多少，为企业进行信用等级评定。信用得分在130分（含）至149分之间的，为优秀物业服务企业；信用得分在110分（含）至129分之间的，为良好物业服务企业；信用得分在90分（含）至109分之间，为合格物业服务企业；信用得分低于90分的，为诚信需提升物业服务企业。
企业的信用等级向社会公布后，企业信用评价结果，可作为政府采购、选聘企业、评优表彰、定价评估、上市收购、金融授信、股权激励、参股收购等活动参考，有利于企业更加诚信的做好自己的工作。
我们也将依据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》《前期物业管理招标投标管理暂行办法》《物业服务收费管理办法》《物业服务收费明码标价规定》《物业服务定价成本监审办法》等法律法规，从招标投标、行为规范、收费公示、成本监审、人员培训和创优评优方面进行规范，使物业服务企业成为服务态度热情、服务制度健全、服务程序规范、服务收费合理、服务效率快捷、服务方式灵活、服务技术熟练、服务水平专业的优秀企业。
市场监管局也会根据《中华人民共和国公司法》和《中华人民共和国公司登记管理条例》的规定办理市场准入和公司解散和清算及注销登记。
三、关于强化法制,努力创造依法办事、合理公平、正确维权的物业管理环境。建议政府加大依法行政力度,把物业管理工作纳入法制化工的轨道进行有效规范。要进一步完善物业管理法规使物业管理工作有法可依,有章可循。要强化用管双方的合同管理,用合同条款明确双方责、权、利,约束双方行为,靠法律手段保证双方正确维权的建议
根据你的建议，我们打算做好以下工作：
1.从工商税务监管。凡经过工商注册并获得物业管理经营许可和建立税务关系的企业，从事物业管理活动是合法的。凡未经过工商注册并获得物业管理经营许可和建立纳税关系的企业，从事物业管理活动则是非法的。
2.合同履行监管。合同是企业管理、服务、收费依据；合同是企业处理纠纷依据；合同是企业权益保障依据；签订合同就是立法。在合同中约定服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。
3.业主监督监管。业主对企业服务的“服务满意度”、“服务满意率”和“服务交费率”低，说明业主对企业服务的不满意，这种业主的不满意，最终会影响企业的生存和发展。
4.企业守法监管。行政主管部门从法律、法规和规范性文件方面加大立法和执法力度，检查处罚企业的违法和违规行为。
5.行规遵守监管。行业组织制定行规行约，并对行规行约在企业中的实施执行情况进行检查和规范，对违反行规行约的行为，由行业组织按行规行约的规定进行相应的处罚。
6.企业信用监管。行政主管部门及相关机构依照企业信用管理规范，采集、记录、交换和公开相关主体的信用信息，建立信用档案和红黑榜名单，并开展守信联合激励和失信联合惩戒的活动。
7.企业党建监管。通过企业成立党支部，发挥党员的先锋模范作用，用党旗引领物业服务企业正向发展。
感谢你对我州住房和城乡建设工作的关心和支持，请在今后对我们的工作多提宝贵意见和建议。
红河州住房和城乡建设局
2020年9月10日
