红河州人民政府办公室关于印发红河州高质量推进城镇老旧小区和城中村改造升级工作方案的通知
红政办发〔2022〕30号
各县市人民政府，州直有关部门：
《红河州高质量推进城镇老旧小区和城中村改造升级工作方案》已经州人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
2022年5月19日
（此件公开发布）
红河州高质量推进城镇老旧小区和城中村改造升级工作方案
城镇老旧小区和城中村改造升级对满足人民群众美好生活需要，落实《云南省高质量推进城镇老旧小区和城中村改造升级若干政策措施》，对推动惠民生、扩内需，推进城市更新和开发建设方式转型，促进经济高质量发展具有十分重要的意义，结合省住房城乡建设厅、省发展改革委、省财政厅《转发住房和城乡建设部办公厅 国家发展改革委办公厅 财政部办公厅关于进一步明确城镇老旧小区改造工作要求的通知》，制定以下工作方案。
一、目标要求
（一）总体目标
坚持以人民为中心，进一步完善相关配套设施，打造有完善设施、有整洁环境、有配套服务、有长效管理、有特色文化、有和谐关系、有产业支撑的“七有”宜居小区和成片改造示范区。到2022年底，形成较完备的城镇老旧小区改造制度框架、政策措施和可持续发展工作机制。各县市对2000年底前建成的城镇老旧小区做到应改尽改。鼓励有条件的县市推动2000年底至2005年底建成的基础设施不完善、存在安全隐患、居民改造意愿强烈的小区和街区改造，实施成片改造的可适当延伸至2010年底前建成的配套基础设施不完善的小区。城中村改造升级按照量力而行，尽力而为的原则积极稳妥推进。
（二）工作要求
从人民群众最关心最直接最现实的利益问题出发，科学确定改造升级目标，既尽力而为又量力而行。要将城镇老旧小区和城中村改造升级与破解“城市病”、提升城市品质、改善群众生活条件、扩大内需、稳定增长相结合，在改造的过程中，着重解决停车难、架空线、城市内涝等问题，实施烂尾楼动态清零，保护历史文化街区，推动建设安全健康、设施完善、管理有序、底蕴深厚的城市社区、街区。在改造过程中，严格落实国家防止大拆大建有关要求，防止城镇老旧小区和城中村改造变形走样，杜绝大规模迁移砍伐城市树木、破坏城市自然生态环境和历史文化风貌，严禁随意拆除老建筑、搬迁居民、砍伐老树，坚决防止“摊大饼”、破坏性“建设”等行为发生。因改造升级需要征收房屋的，经90％以上被征收人同意，方可启动实施；城中村改造要参照城镇棚户区认定相关法规、文件，将符合改造条件的城中村纳入城镇棚户区改造计划，改造房屋经鉴定为C级、D级危旧房的，县市人民政府应当按照因地制宜、一事一议的原则依法依规纳入改造计划。
（三）城镇老旧小区改造内容
1. 在成片改造区域内对城镇老旧小区、闲置工业区等进行改造，并配套建设面向社区（片区）的养老、托育、停车等方面的公共服务设施。鼓励有条件的县市利用老厂房、老设施改造，根据发展定位和功能分区开发文化创意等新产业、新业态。
2. 对城镇老旧小区，按基础类、完善类、提升类，合理确定改造内容：
基础类。为满足居民安全需要和基本生活需求的内容，主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。其中，改造提升市政配套基础设施包括改造提升小区内部及与小区联系的供水、排水、供电、弱电、道路、供气、供热、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信等基础设施，以及光纤入户、架空线规整（入地）等。
完善类。为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容，主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。其中，改造建设环境及配套设施包括拆除违法建设，整治小区及周边绿化、照明等环境，改造或建设小区及周边适老设施、无障碍设施、停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信包箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施。
提升类。为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的内容，主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造，包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。
3. 深入挖掘小区、片区内空间资源，整合周边零星碎片化土地，在实施基础类改造“应改尽改”的前提下，推进完善类和提升类改造，优先实施含有排水防涝、天然气管道改造等加强城市安全建设的项目。
（四）城中村改造升级内容
1. 各县市根据自身实际情况，参照城镇棚户区认定相关规定，将符合条件城中村改造纳入城镇棚户区改造计划，量力而行，尽力而为。在广泛征求群众意愿的基础上采取拆除新建、保护利用、改扩建、整体翻建等多种方式。
拆除。对建筑结构差、存在片区消防隐患无法整改、安全标准低等城中村采用拆除重建或实物、货币化安置，通过适当提高开发建设强度、增加居住建筑面积实现成套化或者对原住户重新安置彻底改善居住条件。
保护利用。传承原老街区的历史文化脉络、体现地域特征，重点对《中华人民共和国文物保护法》《历史文化名城名镇名村保护条例》等有关法律法规确定的保护性建筑、预保护建筑的城中村，以及具有历史文化名镇和历史街区保护区内的城中村老旧房屋改造升级，从保护城市空间肌理角度，积极开展整修，改善居住条件，留住城市历史记忆。
改扩建。经鉴定为C级危房的房屋可对主体结构进行加固，对房屋厨房、卫生间等使用功能不完善的进行改厕、改厨、破损部位更换修复等改造。
整体翻建。对符合城市规划的城中村，根据群众意愿，由居民在原址自行重建，政府对公共基础设施统一配套建设。
2. 在城中村配套供排水、供电、供气、消防、安防、移动通信、生活垃圾分类、道路等基础设施。
二、主要任务
（一）编制年度实施计划及改造专项规划。具备条件的县市要梳理空间资源，对照城市规划开展老旧小区和城中村改造升级规划设计。积极探索建立总建筑师制度，州住房城乡建设局组织专家对规划设计进行评审并报省住房城乡建设厅备案。各县市每年6月底前启动编制下一年度实施计划，在摸清城镇各类老旧小区房屋、土地及相关基础设施、权属、群众改造意愿、筹资能力、引入社会资本可行性等基本情况，8月底前完成下一年度计划的可行性研究等前期工作。
（二）优化审批流程。由各县市人民政府组织有关部门联合审查改造方案，认可后由有关部门直接办理立项、规划、用地审批。鼓励同一建设单位实施的一定区域内城镇老旧小区和城中村改造升级项目捆绑打包，一次报批，分批实施。将老旧小区改造各类审批事项纳入工程建设项目审批管理系统监管范围，组织各有关部门和管线产权单位等对老旧小区改造具体方案进行联合审查，优化项目立项、用地、规划审批程序，简化施工许可手续，提升项目审批效率。不涉及建筑主体结构变动的低风险项目，实行项目建设单位告知承诺制的，可不进行施工图审查。项目完工后，可由项目建设单位召集有关部门、参建单位、居民代表等进行联合验收。
（三）提倡实施连片改造。老旧小区改造区域划分要对接城市规划和控制性详规，通过拆除违建、打通围墙、畅通微循环、设施共建共享等方式，将片区内有共同改造需求的独栋、零星、分散楼房进行归并整合。鼓励对片区内距离相近或相连的老旧小区打破空间分割，拆除围墙等障碍物，拓展公共空间，整合共享公共资源，实施集中连片整体改造。可在有条件的老旧小区内新建、改扩建用于公共服务的经营性设施，增强老旧小区自身造血功能，通过未来收益平衡老旧小区改造支出。确定连片改造试点县市和试点项目，为建设符合州情的高品质生活示范区探索经验。连片改造应注重维护城市传统风貌特色、地域特征和传统街巷肌理，创新历史城区、历史文化街区、历史建筑、风貌建筑保护利用方式，加强古树名木和现有绿化成果保护。加快实施海绵城市建设，提高小区雨水积存和蓄滞能力。鼓励行政事业单位、国有企业将老旧小区内或附近的存量房屋，提供给街道（乡镇）、社区用于小区养老托育、医疗卫生、体育健身等用途。支持部分零星用地和既有用房实施新建、改（扩）建以及通过置换、转让、腾退、收购等多种方式，增加老旧小区配套服务用房。
（四）强化专营设施一体改造。老旧小区内入户端口以外需要改造的供水、供电、供气、通信、有线电视等专业经营设施，产权属于专营单位的，专营单位应当出资改造，与老旧小区改造同步实施，协同推进，实现“最多改一次”。改造后，专营设施由专营单位负责维护管理。在实施过程中，相关单位不得收取进场费等额外费用。通信运营企业在实施改造时要严格按照技术规范要求，实行共建共享。
（五）加强项目建设管理。各县市人民政府要依法确定改造项目的实施主体，健全项目管理机制，有序推进项目实施。按照“谁建设、谁负责”“谁服务、谁负责”原则，落实勘察、设计、施工、监理等项目改造建设各方主体责任，以及单位负责人、项目负责人和有关专业技术人员的终身责任。县市住房城乡建设部门要建立适合城镇老旧小区改造的质量安全监管机制及相关配套制度，实现过程可监督、责任可追溯、绩效可量化、群众满意度可感知。加强项目质量管理，提高改造质量。鼓励综合应用物防、技防、人防等措施满足安全需求。
（六）坚持改造与管理同步提升。各县市要建立健全街道（乡镇）、社区党组织领导下的社区居委会、业主委员会、物业管理委员会、物业服务企业多方议事协调工作机制，搭建沟通议事平台，利用“互联网+共建共治共享”等线上线下手段，开展小区党组织引领的多种形式基层协商。老旧小区改造后，有条件的小区应在街道（乡镇）、社区党组织协调指导下，由业主及时依法选聘物业服务企业，对照物业服务标准，明确服务内容和收费标准；暂不具备条件的小区，由街道（乡镇）牵头征求业主意见，可通过托管、社会组织代管、居民自管等方式进行管理；暂不具备成立业委会的小区，可成立物业管理委员会进行管理。加快推进物业管理信息化建设，建设物业管理服务信息化平台，推进建设和使用业主大会电子投票决策支持系统，有效解决老旧小区业主大会“召开难、投票难”问题。
（七）拓展物业专项维修资金筹措渠道。根据住宅专项维修资金管理相关规定开展维修资金的补建、续筹工作，推行住宅专项维修资金“即交即用即补”机制，简化老旧小区改造过程中维修资金使用审批流程。未设立住宅专项维修资金的老旧小区，应在改造方案中明确筹集住宅专项维修资金的措施。
三、实施保障
（一）强化组织保障。州住房城乡建设局负责城镇老旧小区改造工作的组织协调和督促指导，州发展改革委、州财政局、州自然资源规划局等相关部门要按照职责分工有序有效地推动城镇老旧小区和城中村改造升级工作。各县市人民政府要建立政府主要负责同志亲自抓、分管负责同志具体抓，部门各负其责、街道（乡镇）协调、社区参与的工作机制，加大工作力度，确保改造升级工作落实落地。
（二）落实用地保障。城镇老旧小区和城中村改造升级涉及利用小区内部存量房屋或者土地等建设公共服务用房和设施的，原有土地使用性质和用地主体不变更，改造实施主体可使用原有土地证办理有关房屋和设施建设手续；利用闲置厂房、社区用房等房屋，建设各类公共服务设施的，可实行继续按原用途和土地权利类型使用土地的5年过渡期政策。
（三）畅通资金供给渠道。州发展改革委和州住房城乡建设局积极争取中央、省财政补助资金，县市人民政府对改造项目给予配套资金支持。国有住房出售收入存量资金可用于老旧小区改造，鼓励居民投资开展建设，按照“谁受益、谁出资”原则，在不同改造内容中明确居民出资责任和出资形式。改造升级项目，居民所承担费用可通过个人出资、使用物业维修资金、让渡小区公共收益、使用住房公积金等渠道落实；拆改结合项目，居民承担的改造费用可申请提取住房公积金，符合条件的可申请住房公积金贷款或商业按揭贷款。鼓励社会资金参与社区养老、托育、助餐、超市等公共服务设施改造和运营。州金融办会同行业主管部门和各县市人民政府，组织协调金融机构加大对老旧小区和城中村改造升级项目金融支持力度，优化贷款流程和授信进度，提供信贷资金支持；各县市人民政府要用足金融政策，提高融资能力；各商业银行根据城镇老旧小区改造资金需求特点，在风险可控、商业可持续的前提下，对实施城镇老旧小区改造的企业和项目依法合规提供金融产品和服务。
（四）引入社会资本参与。县市通过市场化运作方式，充分调动社会资本参与，积极探索通过政府采购、新增设施有偿使用等方式，引入社会资本、民营企业参与城镇老旧小区改造提质，公共停车场、充电桩、能源站等配套公共服务设施可以由实施主体负责运营。涉及建设周期长、投资规模大的连片改造项目，可通过政府授权方式，由具有实力的国有企业作为实施主体负责改造项目投资、建设、运营等全生命周期管理工作。
（五）打造样板示范。州住房城乡建设局、州发展改革委、州财政局组成联合检查组，每年组织对各县市城镇老旧小区改造工作情况进行绩效评估，对工作突出的，按规定予以褒扬激励。州文明办将城镇老旧小区改造工作纳入文明城市测评内容。认真落实典型引路法，探索符合州情的改造设计和管理措施，做到功能齐全、布局合理。2022—2025年，由州住房城乡建设局加强工作指导，进一步细化评价标准，评选出州内老旧小区和城中村改造升级优秀典型案例，每年对评定为全州前3名的县市人民政府给予激励支持，并推荐参与省级评选，在申报中央、省级资金方面给予优先支持。
