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关于《红河州物业管理规定(草案)》(征求意见稿)征求意见的公告

文章来源:红河州住房和城乡建设局

发布日期:2024/07/08 16:18

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  为进一步规范全州物业管理活动,提高人民居住幸福指数,发挥公众参与作用。红河州住房和城乡建设局根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》、《云南省物业管理规定》及有关法律、法规、规章,研究起草了《红河州物业管理规定(草案)》(征求意见稿)。现向社会公开征求意见建议。公众反馈意见可通过以下途径和方式提出:

  (一)电子邮件:请将意见发送至hhzzjjwgk@163.com,并请在邮件主题注明“红河州物业管理规定征求意见”字样。

  (二)信函方式:请将意见寄至红河州住房和城乡建设局,地址:蒙自市护国路1号红建广场,邮编:661100,并请在信封右上角注明“红河州物业管理规定征求意见”字样。

  (三)电话方式:请将意见电话告知红河州住房和城乡建设局,联系电话0873-3730771。

  意见反馈截止时间为2024年7月18日。

  特此公告

  红河州住房和城乡建设局

  2024年7月8日

红河州物业管理规定(草案)(征求意见稿)

  第一章 总则

  第一条 为了规范全州物业管理活动,维护业主和物业服务人的合法权益,建设宜居红河,根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》、《云南省物业管理规定》及有关法律、法规、规章,结合本州实际,制定本规定。

  红河州行政区域内的住宅物业管理活动适用本规定;非住宅物业管理参照执行。

  第二条 本规定所称的物业管理,是指业主通过自行管理或者选聘物业服务人的方式,对物业管理区域内的建筑物及其附属设施和有关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

  第三条 物业管理应当遵循党建引领、业主自治、公开公平、诚实信用、依法监督的原则。

  第四条 推动在物业服务人、业主委员会或者物业管理委员会中设立基层党组织,发挥党建引领作用。建立健全党建引领下的村(居)民委员会、物业服务人、业主委员会或者物业管理委员会等共同参与的治理机制和协调运行机制,充分调动居民参与积极性,形成社区治理合力。

  第五条 州、县(市)人民政府应当将物业管理纳入本行政区域现代服务业发展规划,加强对物业管理工作的领导;建立综合协调机制,促进物业管理发展与和谐社区建设。

  第六条 州、县(市)人民政府住房城乡建设行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

  发展改革、公安、民政、司法行政、财政、自然资源、卫生健康、应急、审计、市场监管、人防、城市管理、消防等部门按照各自职责,做好物业管理活动的有关监督管理工作。

  第七条 乡(镇)人民政府、街道办事处应当统筹协调行政区域内物业管理活动,明确开展物业管理活动的工作机构和人员。

  村(居)民委员会依法协助乡(镇)人民政府、街道办事处开展物业管理工作。

  第二章 业主、业主大会和业主委员会

  第八条 房屋的所有权人为业主。

  业主身份的确认,以不动产登记簿或者法律、行政法规规定的其他有效证明为依据。

  第九条 业主在物业管理活动中,依照法律、法规及有关合同约定享有权利和履行义务。

  物业使用人根据法律、法规、管理规约、业主大会或业主委员会依法作出的决定,以及其与业主的约定等,享有相应权利,承担相应义务。

  第十条 一个物业管理区域成立一个业主大会。

  同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的乡(镇)人民政府、街道办事处指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

  第十一条 下列事项由业主共同决定:

  (一)制定和修改业主大会议事规则;

  (二)制定和修改管理规约;

  (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

  (四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

  (五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;

  (六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;

  (七)改建、重建建筑物及其附属设施;

  (八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;

  (九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

  业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

  第十二条 物业管理区域内,已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时,建设单位应当按照物业所在地的乡(镇)人民政府、街道办事处的要求,及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料:

  (一)物业管理区域证明;

  (二)房屋及建筑物面积清册;

  (三)业主名册;

  (四)建筑规划总平面图;

  (五)交付使用共用设施设备的证明;

  (六)物业服务用房配置证明;

  (七)其他有关的文件资料。

  建设单位不报送或者出现建设单位注销、相关资料无法提供等情况的,县(市)住房城乡建设行政主管部门或者乡(镇)人民政府、街道办事处应当就相关情况进行核实。

  第十三条 符合成立业主大会条件的,经20%以上业主提议,可向乡(镇)人民政府、街道办事处提出筹备业主大会书面申请,乡(镇)人民政府、街道办事处应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内,负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。

  第十四条 首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、乡(镇)人民政府代表、街道办事处和村(居)民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数,其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半,筹备组组长由乡(镇)人民政府、街道办事处代表担任。

  筹备组中业主代表的产生,由乡(镇)人民政府、街道办事处或者村(居)民委员会组织业主推荐。

  筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告,公告期不少于5日。业主对筹备组成员有异议的,由乡(镇)人民政府、街道办事处协调解决。

  建设单位和物业服务人应当配合协助筹备组开展工作。

  第十五条 筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作,组织召开首次业主大会会议。

  业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则,并选举产生业主委员会之日起成立。

  90日内筹备组未能组织召开首次业主大会会议,业主大会未能成立的,筹备组公告业主后自行解散。符合成立业主大会条件的,业主可以重新提交申请,组建筹备组。

  第十六条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

  业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

  第十七条 召开业主大会会议,应当于会议召开15日以前通知全体业主。

  住宅小区的业主大会会议,应当同时告知相关的村(居)民委员会。

  业主委员会应当做好业主大会会议记录。

  第十八条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。

  业主可以委托代理人参加业主大会会议,表决意见应当由业主本人或者其委托的代理人签名。

  支持和鼓励采用信息化技术,改进业主大会表决方式。

  乡(镇)人民政府、街道办事处应当对业主大会会议表决和业主委员会选举过程进行监督。

  第十九条 业主委员会由业主大会会议选举产生,由5至11人单数组成,业主委员会委员实行任期制,每届任期不超过5年,可连选连任。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主,并符合下列条件:

  (一)具有完全民事行为能力;

  (二)遵守国家有关法律、法规;

  (三)遵守业主大会议事规则、管理规约,模范履行业主义务;

  (四)热心公益事业,责任心强,公正廉洁;

  (五)具有一定的组织能力;

  (六)具备必要的工作时间。

  第二十条 业主委员会的成立情况应当于选举结束后7日内进行公示,公示期不少于5日。

  业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持下列文件向物业所在地乡(镇)人民政府、街道办事处进行备案,乡(镇)人民政府、街道办事处应当在备案完成15日内抄送县(市)人民政府住房城乡建设行政主管部门:

  (一)业主大会成立和业主委员会选举的情况;

  (二)管理规约;

  (三)业主大会议事规则;

  (四)业主大会决定的其他重大事项。

  业主委员会办理备案手续后,可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会、业主委员会印章。

  第二十一条 业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会任期内,委员出现空缺时,应当及时补足。业主委员会人数不足总数的二分之一时,应当召开业主大会临时会议,重新选举业主委员会。

  业主委员会任期届满前3个月,应当组织召开业主大会会议,进行换届选举,并报告物业所在地乡(镇)人民政府、街道办事处。

  因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足原有人数的二分之一的,新一届业主委员会产生之前,可以由物业所在地村(居)民委员会在乡(镇)人民政府、街道办事处指导和监督下,代行业主委员会的职责。

  第二十二条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

  业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销;业主大会或者业主委员会作出的决定违反法律法规的,物业所在地的乡(镇)人民政府、街道办事处应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

  第二十三条 业主委员会应当自任期届满之日起10日内,在乡(镇)人民政府、街道办事处监督下,将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。

  第三章 前期物业管理

  第二十四条 在业主、业主大会选聘物业服务人之前,建设单位选聘物业服务人的,应当签订书面的前期物业服务合同。

  第二十五条 建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前,业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

  第二十六条 同一物业管理区域内,住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘前期物业服务人;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的县(市)人民政府住房城乡建设行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘物业服务人。

  第二十七条 新建物业实行物业交付承接查验制度。物业服务人应当对法律法规规定的物业共用部位、共用设施进行现场查验和验收。前期物业服务合同应当包含物业承接查验的内容。

  第二十八条 现场查验应形成书面详细记录。查验后,建设单位应当与物业服务人签订物业承接查验协议,对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。

  建设单位不得要求物业服务人承接未经查验或者查验不合格的物业。物业服务人擅自承接造成业主损害的,应当承担赔偿责任。

  建设单位与物业服务人恶意串通、弄虚作假,在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的,双方应当共同承担赔偿责任。

  第二十九条 建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续,向物业服务人移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。双方确认后,形成交接档案。物业服务人应当建档保存承接查验资料,在前期物业合同终止时,移交业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构。

  第三十条 物业服务人应当自物业交接后30日内,持下列文件向物业所在地的县(市)人民政府住房城乡建设行政主管部门办理物业承接备案手续:

  (一)前期物业服务合同;

  (二)临时管理规约;

  (三)物业承接查验协议;

  (四)建设单位移交资料清单;

  (五)查验记录;

  (六)交接记录;

  (七)其他承接查验有关的文件。

  物业服务人应当在完成备案之日起5日内,将备案情况书面告知业主。

  第三十一条 前期物业服务合同终止,业主大会选聘新的物业服务人的,原物业服务人应当在前期物业服务合同终止之日起10日内,向业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构移交物业服务档案。

  新选聘的物业服务人应当向业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构办理物业服务档案资料的交接手续。

  第四章 物业管理服务

  第三十二条 业主可以自行管理物业,也可以选聘物业服务人管理。选聘物业服务人提供物业服务的,一个物业管理区域只能选定一个物业服务人。

  第三十三条 经业主大会共同决定可以对物业服务区域内的建筑物及其附属设施实施自行管理。

  实施自行管理的,由全体业主通过管理规约就管理事项、管理人、管理方式以及责任承担等共同作出约定并公示。

  实施自行管理的,管理人可以将物业服务区域内的秩序维护、清洁卫生、园林绿化、共用设施设备的维修养护等事项委托给第三方。电梯、消防等涉及人身、财产安全的设施设备,应当依法委托专业性服务组织进行管理维护。

  第三十四条 物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接、双方权利和义务、履约保障、违约责任等条款。

  物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺,为物业服务合同的组成部分。

  业主、业主委员会应当与选聘的物业服务人签订书面物业服务合同。

  物业服务人应当自签订物业服务合同之日起30日内,将物业服务合同报物业所在地县(市)人民政府住房城乡建设行政主管部门。县(市)人民政府住房城乡建设行政主管部门应将相关信息应与物业所在地乡(镇)人民政府、街道办事处、村(居)民委员会共享。

  第三十五条 物业服务收费应当遵循合理、公平、公开、质价相符的原则。

  物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点,实行政府指导价和市场调节价。

  实行政府指导价的物业范围根据云南省有关规定确定;实行政府指导价的物业服务收费标准,由州、县(市)人民政府根据定价权限,结合当地实际,综合考虑物业服务质量、服务成本等因素制定并公布。

  实行市场调节价的物业服务收费,由业主与物业服务人在物业服务合同中约定;实行市场调节价的空置物业,业主与物业服务人可以就收费事宜在平等自愿、协商一致的前提下进行约定。

  第三十六条 物业服务人应当建立服务信息公开公示制度,在物业服务区域显著位置设立物业服务信息监督公示栏,定期如实公布并及时更新物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、电梯和消防等设施设备维保单位和联系方式、代收代管费用的收支情况、维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收支等有关信息,并向业主大会、业主委员会报告。业主委员会应当对所公布的信息监督核查,并将核查报告在本物业管理区域内显著位置公示。

  第三十七条 物业服务人应当严格遵守法律法规和按照物业服务合同约定,提供相应的服务,不得有下列行为:

  (一)未按照物业服务合同约定提供物业服务;

  (二)未按照规定公示物业服务收费标准、业主共有部分经营与收益情况、住宅专项维修资金使用情况等有关信息;

  (三)超出合同约定或者超出公示收费项目和标准收取费用;

  (四)侵占、挪用业主共有部分经营收益;

  (五)物业服务合同依法解除或者终止后,无正当理由拒不退出物业服务项目;

  (六)挪用住宅专项维修资金;

  (七)泄露业主信息;

  (八)采取停止供电、供水、供热、供燃气以及其他不当限制业主正常使用物业的方式催缴物业费;

  (九)法律、法规禁止的其他行为。

  第三十八条 物业服务合同解除或者终止后,原物业服务人应当与业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构,按照法律、法规规定和合同约定进行物业查验并移交物业档案,履行下列交接义务,及时退出物业服务区域:

  (一)移交物业档案;

  (二)移交物业服务期间形成的物业服务档案或者采用数字化管理形成的电子资料、数据;

  (三)移交建筑物及其附属设施的维修资金使用情况资料;

  (四)移交物业服务用房;

  (五)分项清算预收、代收的有关费用及公共收益;

  (六)如实告知物业的使用和管理状况;

  (七)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

  第三十九条 物业服务区域突发物业失管状态或者因物业服务合同终止导致物业管理出现重大问题,乡(镇)人民政府、街道办事处应当督促指导业主召开业主大会确定物业服务人。

  第五章 物业的使用和维护

  第四十条 业主及物业使用人对物业的使用与维护,应当遵守法律、法规的规定。

  物业管理区域内禁止从事下列行为:

  (一)损坏房屋承重结构、主体结构;

  (二)违章搭建建(构)筑物;

  (三)侵占、损坏物业共有部分;

  (四)擅自改变物业规划用途;

  (五)任意弃置垃圾、排放污染物;

  (六)占用、堵塞、封闭避难层、疏散通道、消防车通道和安全出口;

  (七)违反噪声污染防治有关规定,制造噪声干扰他人正常生活;

  (八)私拉电线、电缆为电动车辆充电;

  (九)从建筑物中抛掷物品;

  (十)违反法律、法规规定饲养畜禽等动物;

  (十一)毁坏安防设施线路和设备,或者影响安防设施功能;

  (十二)法律、法规禁止的其他行为。

  物业管理区域内有上述行为的,物业服务人应当及时劝阻并采取合理措施制止,向有关行政主管部门报告并协助处理。

  第四十一条 业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务人。物业服务人应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主,并签订住宅室内装饰装修管理服务协议。

  物业服务人应当按照住宅室内装饰装修管理服务协议实施管理,业主不得拒绝和阻碍物业服务人依据住宅室内装饰装修管理服务协议的约定,对住宅室内装饰装修活动的监督检查。

  物业服务人对装修人或装饰装修企业违反住宅室内装饰装修管理服务协议的,追究违约责任。

  第四十二条 住宅专项维修资金实行专户归集、择优存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

  积极推行竣工验收备案前尚未售出的房屋,首期维修资金由建设单位一次性交存,在房屋售出时向业主收回。

  对未按规定交存首期住宅专项维修资金的业主,建设单位不得向其交付房屋。

  第四十三条 发生危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况,物业服务人应当立即采取防范措施,并告知业主委员会,由业主委员会按应急维修程序申请使用维修资金。尚未产生业主委员会或业主委员会未按规定履行应急申请使用职责的,由乡(镇)人民政府、街道办事处确认后按照应急使用维修资金程序代为维修,相关费用从业主维修资金中直接列支。

  第四十四条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。

  物业服务人应当做好共用部位、共用设施设备的维护管养工作,并及时根据建设工程质量问题拟定保修通知至建设单位,因物业服务人维护管养不当或未及时将建设工程质量问题反馈至建设单位造成的后果,由物业服务人承担相应责任。建设单位收到保修通知时仍在保修期内但拖延履行的,不得以保修期届满为由拒绝履行保修责任。

  第四十五条 供水、供电、供气、通信、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

  第六章 监督管理

  第四十六条 全州各级人民政府、住房城乡建设行政主管部门应当履行法律法规规定职责,加强对物业管理工作的监督指导,完善各项制度,加强政策宣传引导,营造良好氛围。

  第四十七条 全州各级人民政府应当充分发挥党建引领和推动作用,建立健全物业管理联席会议等相关协调工作机制,加强物业纠纷源头治理,多元化解物业管理中的矛盾纠纷,积极促进纠纷就地化解。

  相关部门、执法机关应当及时回应群众反映问题,查处违规收取物业费、违章搭建、毁绿占绿、任意弃置垃圾、违反规定饲养动物、占用堵塞公共和消防通道等违法违规行为。

  第七章 法律责任

  第四十八条 国家机关工作人员在物业管理工作中利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予处分。

  第四十九条 违反本规定的行为,法律、法规对法律责任已有规定的,从其规定。

  第八章 附则

  第五十条 本规定自XXXX年X月X日起施行。

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